Преобразование офисных зданий в квартиры может помочь городскому жилищному кризису
В 19 веке по адресу 31 Belvidere располагалась популярная пивоварня под названием William Ulmer Brewery. Он закрылся благодаря Сухому закону, в результате чего сменились владельцы, пока он не стал пустым и заброшенным.
Но новая глава может быть не за горами.
Что тебе нужно знать
- По оценкам экспертов по недвижимости, Нью-Йорк может использовать десятки тысяч квартир для удовлетворения спроса.
- При низком уровне вакантных квартир средние цены на аренду бьют рекорды
- Некоторые эксперты считают, что преобразование пустующих или малоиспользуемых офисных зданий в квартиры может стать ключевым фактором.
- Существуют проблемы от затрат до зонирования города, что препятствует реализации проектов потенциальными застройщиками.
«У нас есть возможность вернуть это здание к жизни», — сказал Джордан Рогове, архитектор из DXA Studio.
Рогоув является частью команды, которая должна превратить достопримечательность Нью-Йорка в 34 квартиры.
Это капля в море для решения жилищного кризиса в городе.
Некоторые эксперты считают, что десятки тысяч человек удовлетворили бы спрос в городе, который изменился из-за COVID-19.
Опрос, проведенный в мае, показал, что только 8% манхэттенских рабочих возвращаются в офис пять дней в неделю.
Больше работы из дома означало, что везде появилось больше коммерческих вывесок «сдается в аренду».
И в то же время арендная плата за жилье стремительно растет по всему городу.
Джонатан Миллер владеет Miller Samuel, компанией по оценке недвижимости в Нью-Йорке. Он отслеживает цены на аренду в Нью-Йорке.
Тенденции показывают, что чем выше уровень вакантности квартир, тем ниже средние цены на аренду. Чем ниже уровень вакантности, тем выше цены.
Сейчас арендная плата достигает рекордных значений, более 5,000 долларов за среднюю месячную арендную плату на Манхэттене.
Миллер сказал, что превращение пустующих офисных зданий в квартиры может облегчить кризис.
Совет по недвижимости Нью-Йорка подсчитал, что преобразование всего 10 процентов из более чем 100 миллионов квадратных футов потенциальных офисных площадей приведет к созданию 14,000 XNUMX квартир, в основном на Манхэттене.
Но то, что кажется идеальным браком, становится сложным.
«Это дорого и сложно», — сказал Миллер.
Шейла Позон, специальный советник Kramer Levin Naftalis & Frankel, представляет застройщиков в городе и говорит, что они не могут просто взять офисное здание и превратить его в кучу квартир. Для этого требуется одобрение города, а это не всегда легко.
«Итак, вы ограничены существующими правилами», — сказал Позон.
Например, для большей части города здания, построенные после 1961 года, не подлежат преобразованию из коммерческих в жилые.
Делать эту работу дорого. Крупные проекты могут стоить пару сотен миллионов долларов, а высокая стоимость часто может привести к более высокой арендной плате, что означает менее доступное жилье.
Но есть один район Манхэттена, где произошел бум перестройки высотных зданий: финансовый район.
Данные примерно 30-летней давности показывают, что около четверти офисов финансового района были вакантными. С тех пор произошло превращение в десятки тысяч квартир.
Компания Натана Бермана, MetroLoft NYC, превратила миллионы квадратных футов коммерческих площадей в квартиры, и все это в Нижнем Манхэттене.
Берман сказал, что изменения в политике города помогли стимулировать развитие в этом районе, включая стимулы для застройщиков и новые правила, которые позволили увеличить количество конверсий. Он считает, что эту модель можно воспроизвести в другом месте города.
Это не значит, что это легко, пока здание находится за пределами Манхэттена. Рогов сказал, что потребовалось шесть лет, чтобы добраться до этой точки в Бруклине, где скоро начнется строительство старой пивоварни.
Он сказал, что исторические налоговые льготы – единственная причина, по которой они могут позволить себе этот проект.
Теперь Рогов сказал, что они смотрят вперед. Пивоварня воплотила в жизнь 31 Belvidere, и, если это зависит от Рогове и команды, это станет частью его возрождения как бизнеса на первом этаже с квартирами над ним.
Стоимость доступного жилья: занижается ли она?
В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится только 29 адекватных, доступных и доступных для сдачи в аренду квартир. Это означает, что двое родителей, которые оба работают за минимальную заработную плату, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для жизни со своими двумя детьми. Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?
Получается, что строить доступное жилье не особо по карману. На самом деле существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство этих домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.
Почему есть пробел?
Разработка стоит больших денег. Девелоперы полагаются на кредиты и другие источники финансирования строительства до того, как люди въедут и начнут платить за аренду. Но застройщики могут получить эти кредиты и источники акционерного капитала только в том случае, если разработка будет приносить достаточный доход, чтобы погасить кредиты и выплатить доход инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет производить за счет арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут заплатить кредиторам и инвесторам, может остановить строительство доступного жилья еще до его начала, оставив мало вариантов для миллионов семей с низким доходом, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.
Проблема становится еще более сложной, если принять во внимание самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если застройщики могли бы построить это здание бесплатно.
Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные из района метро Денвера, в котором наблюдается рост спроса на арендное жилье, но который не является городом с традиционно высокими затратами. Условия аренды жилья в Денвере во многом репрезентативны для других городов США.
Строительство зданий стоит денег: для разработчиков эти затраты часто называются использованием. Первое основное использование земли, которую застройщики планируют построить, называется стоимостью приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда этот вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.
Следующей крупной статьей расходов на разработку является строительство. Хотя застройщик может принимать некоторые решения для минимизации затрат на строительство, они в значительной степени определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8.8 до 17.6 млн долларов, что делает строительство самым крупным разовым использованием.
Третье использование, чтобы рассмотреть, является платой разработчика. Эта плата включена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех расходов, связанных с ведением бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое. В конце концов, девелоперы не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте. Девелоперы доступного жилья могут отсрочить часть платы, оставив больше денег для покрытия расходов на строительство. Затем застройщики возмещают отсроченную часть платы по мере того, как арендная плата выплачивается с течением времени. Это предполагает, конечно, что брешь в конечном счете закрыта, что здание построено и успешно функционирует в течение многих лет.
Хотя это три важных вида использования, которые должен учитывать разработчик, другие расходы включают в себя: плату за проектирование, проценты по кредиту на строительство, плату за постоянное финансирование, резервы и плату за управление проектом.
Источники
Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого комплекса, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Одним из важных источников является долг. Разработчики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут погасить с течением времени.
Хотя текущий рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что разработчики когда-либо получат достаточно большой кредит, чтобы закрыть разрыв.
Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакантных площадей, который обычно является показателем силы рынка. На слабом рынке может потребоваться больше времени, чтобы заполнить квартиру после того, как арендатор съезжает, поэтому вы ожидаете более высокий уровень вакантных площадей. Ремонт в квартире между жильцами и другие факторы также могут продлить вакантность. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкая доля вакантных площадей и, как следствие, увеличение дохода должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать уровень вакансий, чтобы увидеть его влияние на разрыв.
Помимо кредита, разработчики могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов. Однако эти источники снабжены оговорками. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит создание собственности и от того, сколько арендной платы застройщик планирует взимать по отношению к среднему доходу в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы для налоговых льгот и грантов, поэтому даже если разработка соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.
Закрытие пробела
Можем ли мы сократить разрыв. с большими кредитами?
В этот момент справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему застройщики просто не берут более крупные кредиты, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?
Короче говоря, кредиторы не будут (и не должны) позволять им. Размер кредита, который выдаст банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от аренды после учета операционных расходов.
Кредиторы используют NOI, чтобы рассчитать, сколько долга разработчик сможет погасить, учитывая проценты и признавая, что разработчику все еще необходимо иметь некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.
Но если арендная плата установлена по ставкам, которые может себе позволить работающая семья, NOI будет довольно низким. Он может быть даже меньше нуля, если операционные расходы превышают доходы. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.
Можем ли мы сократить разрыв. с большим количеством квартир?
Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить больший кредит, почему бы не добавить больше квартир в ваше здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это увеличит затраты на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв. Вы можете видеть это справа: зазор для 100-квартирного дома пропорционально меньше.
Однако есть некоторые предостережения. Во-первых, это вопрос экономики. Одним из больших преимуществ строительства здания с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более эффективными с точки зрения затрат. Но только потому, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получите. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что происходит, когда у вас нет налогового кредита.
Остальные предостережения носят практический характер. Учтите, во-первых, что добавлять больше квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что возможно в больших городах, но сложнее, когда вы удаляетесь от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно изолирует семьи с низким доходом от остальной части сообщества. Все зависит от масштаба и формы конкретного места.
Можем ли мы сократить разрыв. с более высокой арендной платой?
Взимание с жителей большей арендной платы может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита. Но когда доступное жилье перестанет быть доступным?
Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступными для семей, зарабатывающих не более 60 процентов среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду жилья предназначены для семей с крайне низким доходом или для тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.
Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить не более 30 процентов своего дохода на аренду жилья. Все, что больше, уже не по карману.
Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете брать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1,081 доллара за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с крайне низким доходом, таких как родитель двоих детей, зарабатывающий 21,125 XNUMX долларов в качестве розничного кассира.
Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72,100 60 долларов, поэтому получение 43,260 процентов AMI означает, что семья забирает домой 30 21,630 долларов; получение 36,544 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 60 30 долларов. Женатый телепродавец зарабатывал бы в Денвере 60 XNUMX доллара — чуть меньше XNUMX процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет иметь AMI чуть выше XNUMX процентов, но все же значительно ниже XNUMX процентов.
Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть последствия повышения арендной платы. Вы можете поднять арендную плату, ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, попросив арендаторов платить большую часть своего дохода за аренду, или и то, и другое.
Так. как мы можем закрыть пробел?
Субсидии необходимы для ликвидации разрыва.
Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего должны быть, без субсидий.
Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить за аренду, оставляя арендаторам достаточно дохода для оплаты других потребностей и обеспечения устойчивой эксплуатации собственности. Другие, такие как налоговые льготы, фонды HOME, гранты блока развития сообщества и трастовые фонды жилья, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Ни одна субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, государственные фонды жилищного строительства, решения о местном зонировании и взносы в государственные земли, может помочь построить доступное жилье. Чтобы ликвидировать дефицит доступного жилья, особенно для домохозяйств с самыми низкими доходами, почти всегда должна со временем оказываться помощь как в плане развития, так и дохода от аренды.
Вы можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и способами использования, чтобы сократить разрыв, принимая во внимание все, что мы узнали о доступной арендной плате, размерах кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.
Попробуй сам
Входные данные ниже по умолчанию соответствуют реалистичным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера с 50 и 100 квартирами на заданный процент.
Закрывайте быстрее с помощью этих советов по аренде квартир
Научитесь вести целенаправленные беседы с потенциальными жильцами, чтобы направлять их в процессе принятия решений.
Являются ли ваши переговоры о продажах продуктивными и руководствуются целями? Будь то ваша первая встреча с потенциальным арендатором или вы обсуждаете условия аренды, важно направить разговор на то, чтобы узнать их предпочтения и направить их к решению об аренде. Эти советы по аренде квартир помогут вам сэкономить время, а также продемонстрировать свою ценность и завоевать доверие клиентов.
Наладить отношения с арендаторами
Потенциальный арендатор хочет чувствовать, что он больше, чем просто арендная плата, поэтому важным первым шагом в разговоре является успокоить его и завоевать доверие, спросив его о потребностях и интересах на раннем этапе.
- Какие потребности в жилье привели вас сегодня?
- На сколько влияет дорога до места, где вы живете?
- Что ты любишь делать для развлечения?
Сузить выбор
Арендаторам легко запутаться во всех планах этажей, списках и удобствах, на которые они обращают внимание при поиске квартиры. Помогите им сузить выбор, чтобы прийти к решению:
- Давайте сосредоточимся на устройствах с желаемой ценой и функциями, чтобы мы могли исключить свойства, которые вам не подходят.
- Как насчет того, чтобы упростить решение? Если мы исключим половину ваших вариантов, какие из них следует убрать со стола?
Конечно, успешный разговор о продаже не означает давления на потенциального арендатора, чтобы он принял решение. Крайне важно, чтобы вы оставались терпеливыми на протяжении всего процесса покупки — даже если вы чувствуете, что у вас мало времени, дополнительное внимание, которое вы уделяете тому, чтобы сосредоточиться на потребностях арендатора и предлагать свой профессиональный совет, может иметь значение, помогая им найти дом, который действительно им подходит. .
Узнайте мнение арендаторов
Узнайте приоритеты ваших арендаторов, спросив их мнения о квартирах, которые вы им показываете, а также о других объектах, которые они видели. Это поможет вам узнать, на какие особенности следует обратить особое внимание при проведении тура.
- На ваш взгляд, что самое лучшее и самое плохое в этом объекте?
Ответ: Мне нравятся апартаменты, но по соседству мало что происходит.
Ответить: Это определенно более спокойный и тихий район, и мы гордимся тем, что можем предложить нашим жителям широкий спектр удобств на территории.
- Какая недвижимость или квартира лучше соответствует вашему стилю жизни: A или B?
Ответ: мне нравится Б.
Ответить: Я тоже фанат этой планировки. Открытая гостиная и кабинет действительно предлагают гибкость использования пространства различными способами.
- Что для вас важнее: Стоимость? Расположение? Особенности и удобства?
Ответ: Мне важно, чтобы мне было удобно добираться до работы.
Ответить: Застрять в пробке — самое страшное. К счастью, у нас есть доступ к отличному общественному транспорту, и есть местный шаттл, который курсирует утром и днем в будние дни и весь день по выходным.
- Какая у вас обязательно должна быть функция?
Ответ: Хранилище! Я ненавижу втискивать все в слишком маленькое пространство.
Ответить: Приятно иметь свои вещи под рукой, но вам нужно место, чтобы дышать. Каждая единица имеет собственное хранилище в том же здании, и наши жители пользуются скидкой в местной компании по хранению данных.
- Что не является обязательным, но облегчило бы жизнь, если бы оно у вас было?
Ответ: Ресторан на территории был бы неплох.
Ответить: В нашем районе много отличных ресторанов и кафе с разнообразной кухней — некоторые из них доставляют и предлагают скидки нашим жителям. Мы также предлагаем доставку посылок на дом, поэтому, если вы подписываетесь на услугу питания, мы можем убедиться, что она будет готова, когда вы вернетесь домой.
- Какие отзывы вы слышали об этом объекте?
Ответ: Я слышал, что это старая собственность, и ее можно было бы привести в порядок.
Ответить: В таких классических объектах, как наш, есть определенный шарм, и наш регулярный график технического обслуживания делает их удобными и чистыми. У нас также есть несколько обновлений, которые уже ждут наших жителей.
- Что делает квартиру похожей на настоящее сообщество?
Ответ: Мероприятия и места для встреч жителей. Зная, что я для тебя больше, чем просто чек за аренду.
Ответить: Мы абсолютно согласны с тем, что знание своих соседей является частью большого сообщества, и мы рады предложить несколько мест, как внутри, так и снаружи, где легко встречаться и отдыхать. Мы также любим показывать, насколько мы ценим наших жителей в течение всего года, с помощью веселых мероприятий и подарков.
Слушайте и повторяйте
Важно показать арендаторам, что вы слушаете и принимаете во внимание их опасения. Получите лучшее представление о том, как они относятся к объекту размещения, и продемонстрируйте хорошее обслуживание клиентов, задавая вопросы, связанные с вашими предыдущими обсуждениями.
Например, в разговоре после показа примените свои знания о предпочтениях арендатора. Вместо того, чтобы просто спросить: «Итак, что вы думаете?» попробуйте одно из этих утверждений:
- Я помню, ты сказал, что не уверен насчет ___.
- Как ты сказал, тебе было бы комфортнее жить здесь, если бы ____.
- Вам действительно нравится ___, но похоже, что вас сдерживает ___.
Затем задайте уточняющий вопрос:
- что заставляет тебя говорить это?
- Расскажите мне больше об этом чувстве.
- Что помогло бы вам принять решение?
- Какие изменения помогли бы вам больше полюбить дом?
- Вы будете рады узнать, что ____. Как это звучит?
Повторение того, что вам сказали арендаторы, и включение этих деталей в ваши вопросы поможет им сформировать четкие ответы и приблизит вас к поиску идеальной квартиры.
Поиск нового места, которое можно назвать домом, — это эмоциональный опыт. Ваш профессиональный совет полезен только после они поделились своими потребностями и чувствуют, что вы их услышали. Использование этих советов по аренде квартир может помочь арендаторам понять, что они выбрали правильное место, которое можно назвать домом.
