Проблемы с фасадом не исчезают сами по себе Важные шаги для плат, которым предстоит пройти сертификацию SWARMP
В идеальном мире каждый владелец здания, менеджер, ассоциация кондоминиума и правление кооператива в Нью-Йорке выпустили уведомление о внешних дефектах сейфа с программой ремонта и технического обслуживания (SWARMP) во время их предыдущей программы проверки фасада и безопасности (FISP) – также известен как. Местный закон 11 — цикл исправляет эти дефекты в течение пятилетнего интервала до следующего необходимого цикла подачи заявок.
Но по десяткам причин многие из тех, кто отвечает за принятие решений по эксплуатации зданий, рассматривают сертификацию SWARMP как пятилетний пропуск, а не как призыв к действию. К тому времени, когда цикл проверки повторяется, элементы окружающей среды, тепловое расширение и сжатие, предсказуемый простой износ и старость часто усугубляют эти относительно незначительные проблемы с фасадом, делая их опасными.
Проблемы с фасадом никуда не исчезают, они просто усугубляются, а ремонт становится дороже. Таким образом, то, что могло бы быть серией относительно недорогих ремонтов, сделанных с течением времени, теперь является срочным и требует дополнительных проверок со стороны лицензированного инженера, который должен тщательно получить доступ к проблемному фасаду (фасадам) на подвесных лесах в сопровождении подрядчика и персонал, все из них оплачиваются почасово. Их миссия будет состоять в том, чтобы провести практический осмотр и сфотографировать фасад, охватывающий каждые 60 футов по горизонтали — подумайте о селфи на фоне кирпича, за которым неизбежно последует дорогостоящая установка вездесущего тротуарного сарая, а затем фактический ремонт, сделанный в течение длительного времени. промежуток времени. Всего этого можно было бы избежать, осуществляя ремонт и техническое обслуживание в течение очень снисходительного пятилетнего периода для определения затрат, оценок и наилучших процедур.
Ниже приведены некоторые действия, рассчитанные на полгода вперед, которые могут помочь, а также некоторые возможные процессы.
Проконсультируйтесь с опытным инженером/архитектором
За шесть месяцев до следующей проверки FISP начните проверять внешних консультантов. Вы хотите выбрать кого-то, кто имеет высокую оценку отраслевых ассоциаций и имеет определенный опыт в области восстановления, обслуживания и сохранения фасадов. Хорошее взаимопонимание также важно, так как вы будете работать с ними на протяжении всего проекта. Вы являетесь клиентом, поэтому для советов директоров и ассоциаций крайне важно чувствовать себя комфортно, задавая сложные вопросы и следя за тем, чтобы контракт был справедливым для всех сторон.
Выбирайте надежного подрядчика по наружным работам
После того, как инженер и/или архитектор будут приглашены для осмотра фасада – и только осмотра – попросите рекомендации подрядчиков. Прежде чем сделать окончательный выбор, найдите время, чтобы оценить страховой сертификат подрядчика, указанный в форме ACCORD, и убедитесь, что у него есть соответствующее страховое покрытие. В то же время начните получать смету расходов на монтаж лесов и почасовые ставки. Это высококонкурентный ландшафт.
Подайте заявку на разрешение на работу заранее
Сразу же после проверки обратитесь к внешним консультантам и убедитесь, что они быстро приступят к оформлению разрешения! Департамент строительства (DOB) — это бюрократическое агентство, которое завалено запросами, как и Комиссия по сохранению достопримечательностей (LPC), если ваше здание дополнительно имеет это обозначение. Чем раньше будут оформлены документы, тем раньше начнется работа.
Небезопасно? Получите навес тротуара быстро!
В случае, если ваш внешний консультант выявил небезопасные условия на вашей территории, получите от подрядчика письменные предложения по защите надземного тротуарного навеса – и примите решение быстро!
Если DOB сочтет, что вы двигаетесь недостаточно быстро, они построят собственные навесы на тротуарах, что добавит примерно 30% к вашим расходам. И вы не только будете платить за установку и демонтаж, DOB взимает ежемесячные арендные ставки, которые часто в три раза выше, чем у частных компаний!
Кирпич, цвет раствора и соответствие герметика
После того, как объем работ определен, чертежи ремонтных работ подготовлены, а разрешения получены, следующим шагом будет подбор нового кирпича и других фасадных материалов к существующим, чтобы сохранить эстетическую целостность вашего здания. Если ваше здание имеет статус памятника архитектуры, типы кирпича и других фасадных материалов, которые будут использоваться при ремонте, должны быть проверены LPC. Известно, что это агентство требует фактической доработки завершенных программ ремонта фасадов, если они не соответствуют стандартам.
На самых ранних этапах попросите вашего подрядчика предоставить несколько образцов фасадных материалов, включая пигментированный раствор и краску для герметика. Имейте в виду, что текстура также имеет решающее значение, поэтому положитесь на своего управляющего недвижимостью, инженера, архитектора и подрядчика, чтобы помочь принять эти решения и своевременно заказать все необходимые материалы.
Будь хорошим соседом!
Поскольку DOB требует, чтобы тротуарные навесы в зданиях высотой 100 футов и выше простирались вдоль границы участка и на 20 футов вглубь прилегающих владений, здания, соседние с вашим, будут затронуты. Тротуарные навесы – неизбежная часть жизни в Нью-Йорке, но, тем не менее, многие соседи недовольны потерей света и другими препятствиями, которые могут создавать навесы, особенно для арендаторов торговых площадей на первом этаже.
Кроме того, если соседнее здание ниже по высоте, чем ваше, бригаде вашего подрядчика потребуется доступ на соседнюю крышу, чтобы установить защитные меры на собственности, прежде чем они смогут начать ремонт смежных стен. Владельцы соседних зданий нередко взимают высокую плату за доступ на крышу, и нет никаких правил, ограничивающих эти сборы. В этих условиях, чем раньше ваш сосед будет извещен о предстоящих работах, тем больше у вас будет времени для равноправных переговоров.
Зеленый свет!
Поскольку наружные ремонтные работы нельзя проводить при минусовых температурах, при сильном ветре или в очень влажных условиях, вы можете рассчитывать на то, что ремонт займет от шести до 18 месяцев, в зависимости от размера здания и характера ремонта. После завершения убедитесь, что ваш инженер немедленно свяжется с DOB, чтобы запланировать окончательную проверку, которая сама по себе может занять от четырех до шести месяцев. Когда вы получили зеленый свет на окончательную проверку, а работа была сертифицирована квалифицированным инженером или архитектором, вы можете начать договариваться с компанией, производящей уличные навесы, о демонтаже навеса, что также может занять несколько недель или месяцев. в зависимости от их расписания и доступности.
На данном этапе ваше здание должно считаться «безопасным», но будьте готовы к тому, что цикл повторится через пять лет. В следующий раз, если по какой-то неудачной случайности вы снова получите уведомление SWARMP, не ждите неизбежного. Вместо этого разработайте долгосрочную программу ремонта, постепенно планируя промежуточный ремонт фасада. Это может сэкономить вашему сообществу значительную сумму денег, а также много ненужного раздражения. Дело в том, что вы не можете «повторно РОЯТЬ!» Но люди, отвечающие за ваше здание, по-прежнему имеют возможность сделать лучший выбор, чтобы облегчить существующие проблемы с фасадом и, возможно, снизить затраты на их ремонт.
Уэйн Беллет является президентом Bellet Construction, фирмы, базирующейся в Нью-Йорке с 1918 года и специализирующейся на наружных работах, включая кровельные работы, гидроизоляцию, ремонт бетона и реставрацию фасадов. С ним можно связаться по адресу info@BelletConstruction.com.
Реставрация фасада Забота о внешнем виде вашего здания
Как и люди, здания стареют. Даже при самых благоприятных обстоятельствах погодные условия — особенно вода в виде дождя, снега и льда — в сочетании с экстремальными температурами могут нанести непоправимый ущерб фасадам, карнизам, парапетам и другим декоративным элементам, а также задние и боковые возвышения. Эти проблемы могут усугубляться недостатками конструкции или небрежным обслуживанием. Часто признаки проблемы становятся очевидными только после тщательной проверки, проблемы с утечкой или, что еще хуже, инцидента, когда что-то падает с фасада и ударяет кого-то на земле внизу. Вот почему так важно, чтобы признаки были замечены до того, как будет нанесен ущерб.
Причины износа фасада
«Конструктивно многие проблемы, с которыми мы сталкиваемся, могут быть связаны с неправильным проектированием», — говорит Росел Бон, старший сотрудник Klein & Hoffman, национальной инженерной фирмы с офисами в Чикаго и Филадельфии. «Мы видим недостатки, возникающие из-за дизайна, и даже больше из-за отсутствия обслуживания или отложенного обслуживания. Например, в кирпичных зданиях, если нет программы выравнивания, вы обнаружите, что через несколько лет растворные швы начинают выветриваться. Вода попадает в полость стены, что может вызвать проблемы с нижележащей сталью».
Tuckpointing – это метод обслуживания растворных швов, который включает удаление наружного дюйма или около того существующего раствора и замену его новым раствором. Существующий раствор должен быть испытан в первую очередь, чтобы убедиться, что прочность нового и старого раствора одинакова. Бон объясняет, что применение сменного раствора, который прочнее исходного материала, только вызовет дополнительные проблемы. То же самое относится и к обратному; новый миномет тоже не должен быть слабее старого миномета.
«Большую часть времени самым большим фактором в Нью-Йорке, как и в других странах с холодным климатом, являются морозы», — говорит Эрик Янчик из Nova Restoration, компании по обслуживанию и реставрации фасадов, расположенной в районе Гринпойнт в Бруклине. «И у жары, и у холода есть свои проблемы. Зимой снег и лед бьют по зданию, и в него может проникнуть влага. Затем он замерзает и может расширяться, вызывая давление изнутри стен, что, в свою очередь, может привести к вздутию и смещению участков фасада. Дождь также может попасть за кирпичи, что может создать структурные проблемы за фасадом. Воздействие элементов — солнца, ветра, дождя и снега — влияет на герметики, ускоряя их старение. Герметики могут стать «липкими». Особенно это касается фасадов и фасадов, выходящих на восток. Будь то холодная или теплая погода, вода может вызвать эрозию нижележащей стали».
Еще одна причина ухудшения состояния фасадов — загрязнение, хотя это повреждение в основном эстетического характера. Влияние загрязнения на камень, особенно на известняк, хорошо известно. Он может сделать камень обычно желтовато-коричневого цвета черным. Камень является пористым и становится пористым из-за загрязнения, что еще больше ослабляет фасад и способствует проникновению воды, что приводит к проблемам, описанным выше.
Срок полезного использования фасада
«Срок полезного использования» — это концепция бухгалтерского учета и оценки, которая оценивает, как долго что-то может реально прослужить, учитывая стрессовые факторы окружающей среды и регулярный износ, которому оно подвергается ежедневно. Ничто не вечно, и разные компоненты здания имеют разный срок службы. Например, срок службы крыши может составлять от 25 до 30 лет, а срок службы котла — 40 или даже 50 лет. По словам Янчика: «Первоначально срок службы фасада составляет 50–60 лет, но многие здания, построенные в 1970-х годах, этого не показали. Многие из них были построены из некачественного глазурованного кирпича, многие из них сейчас нуждаются в ремонте. В этих зданиях срок полезного использования фасада составляет скорее 25 или 30 лет. Это результат плохой конструкции и/или плохих материалов. Кто построил недвижимость, когда она была построена и из чего она была построена — все это основные факторы».
Ремонт и обслуживание вашего фасада
И Янчик, и Бон предлагают, чтобы фасады, а также боковые и задние фасады проверялись на предмет оценки ущерба каждые три-пять лет, независимо от того, подпадают ли они под обязательные местные правила проверки или нет. Они оба согласны с тем, что новые здания следует осматривать чуть чаще, чем нет, поскольку старые здания просто лучше построены.
Если обнаружена проблема или дефект, в большинстве случаев первым шагом будет установка навеса здания, также известного как тротуарный навес или пояс, чтобы никто не пострадал от падающих строительных материалов. За последние несколько десятилетий по всей стране имели место случаи обрушения фасадов со смертельным исходом. Этих трагедий можно было бы избежать, регулярно проводя плановые проверки и устанавливая навесы. Хотя навесы никому не нравятся, и многие муниципалитеты стремятся ограничить время, в течение которого владелец может держать их в своем здании, они являются необходимым бельмом на глазу. «Несмотря на жалобы, мы не переусердствуем с навесами», — говорит Янчик.
«Первоочередной задачей, — говорит Бон, — является защита от любых опасностей, которые могут возникнуть. Затем мы поднимаемся с помощью строительных лесов и касаемся поверхности, чтобы увидеть, не сместилось ли что-нибудь. С кирпичной кладкой вы ищете коррозию, ржавчину и т. д. Мы проверяем герметик вокруг парапетов и окон. Терракоту трудно осмотреть, потому что большая часть печати не видна. Проверяем на звук и на ощупь. Мы делаем что-то подобное с бетоном. Мы коснемся его. Ветхий бетон имеет отчетливый звук».
Начало восстановительных работ зависит от того, какие проблемы обнаружены. Многое также зависит от клиента и от того, как скоро он захочет действовать — и это одна из причин, по которой тротуарные навесы часто не поднимаются так долго. Стоимость ремонта может быть высокой, и владелец недвижимости может захотеть защититься от ответственности за падающие обломки, но не завершить работу сразу. Бон говорит, что он видел, как владельцы зданий и администраторы откладывали выполнение рекомендуемых работ на целый год, в зависимости от финансового положения клиента и чувства срочности.
Со своей стороны, Янчик указывает, что имеет смысл выполнить всю необходимую работу за один раз независимо от затрат, потому что если вы этого не сделаете, то каждый раз, выполняя какую-то часть работы, вам придется мириться и брать вниз по куполу, что является очень дорогим предложением. «После того как вы провели мобилизацию для проекта, лучше всего закончить ее за один раз», — советует он.
Достопримечательности
Знаковые здания, общие для всех городов, представляют особые проблемы для реставрации фасадов. «Подбор материалов особенно важен для знаковых зданий, хотя мы стараемся делать это везде», — говорит Бон. «Местные достопримечательности будут настаивать на наличии хоть чем-то подобных продуктов для ремонта. Например, если у вас есть терракотовое здание, они хотят, чтобы вы использовали терракоту для любого необходимого ремонта. Есть и другие материалы, имитирующие терракоту, которые одобрит Чикагская комиссия по достопримечательностям, но по большей части чиновники хотят, чтобы мы использовали те же материалы».
Янчик подробно описывает процесс: «Если это достопримечательность, когда архитектор подает заявку на разрешение в Департамент строительства, он также должен подать план в Комиссию по достопримечательностям. Ориентиры проверяют его, и вы должны следовать их указаниям. Они ищут эстетику и могут указать, что им нужно одобрение материалов. Затем мы должны предоставить им образцы».
Бон добавляет, что «даже если здание не является достопримечательностью, хороший архитектор или инженер попытается подобрать материалы, чтобы фасад выглядел однородным и привлекательным». Он также отмечает, что из-за атмосферных воздействий и естественного старения ни один новый кирпич не будет точно соответствовать патине старой кирпичной кладки.
А потом идет уборка.
В дополнение к повреждениям, которые, возможно, необходимо устранить, фасады следует регулярно очищать от пыли, загрязнений и других факторов старения, которые притупляют их первоначальный блеск. Виктор Круз, бывший менеджер по работе с клиентами в Cliffhangers, фирме из Массачусетса, которая предоставляет услуги по очистке фасадов и окон по всей Новой Англии, сказал: «Разные поверхности создают разные проблемы очистки; Самой трудной для очистки поверхностью является штукатурка, но даже на стекле могут остаться пятна. Частота уборки зависит от владельцев, но мы считаем, что это помогает поддерживать привлекательность».
Бон упоминает, что стеклянные здания также следует регулярно проверять на наличие повреждений фасада. Он говорит, что, когда требуется замена элемента, «мы используем тот же тип стекла, если он доступен, чтобы получить такое же отражение от улицы. Вы же не хотите, чтобы замена выглядела как запасное стекло».
Что владельцы кооперативов и кондоминиумов должны иметь в виду, когда дело доходит до обслуживания и восстановления фасада, так это то, что, как и любой компонент вашей собственности, фасад должен быть неповрежденным и должным образом обслуживаться. Невыполнение этого требования может привести только к более серьезным проблемам, и ранние признаки этих проблем редко заметны неопытному глазу, не говоря уже о том, что их трудно увидеть с улицы. Как и во всех основных системах, жизненно важно поддерживать достаточный резерв капитала для решения серьезной проблемы и регулярно проводить проверки. И перестаньте твердить об этих тротуарных навесах — они здесь для вашей безопасности.
А. Дж. Сидрански — штатный писатель/репортер The Cooperator и публикующийся писатель.
