Что нужно знать о ремонте крыш многоквартирных домов
Крыша вашего жилого комплекса нуждается в срочном ремонте?
Большинство жилых комплексов покрыты битумной черепицей, которая отлично подходит для наклонных крыш.
Однако эти кровельные материалы требуют ухода и не вечны.
Стареющие материалы, плохое качество гонта, неправильно установленные кровельные системы и другие факторы могут привести к протечкам, деградации и разрушению кровли этого типа крыши.
И как управляющий квартирой, мы знаем, что это последнее, о чем вам нужно беспокоиться.
Когда крыша начинает часто протекать или приближается к концу срока службы, вам следует обратиться в профессиональную кровельную компанию, которая поможет вам отремонтировать или заменить крышу вашей квартиры.
Но до тех пор вы должны знать кое-что о крышах в вашем жилом комплексе.
Признаки износа на крыше вашей квартиры
- Повреждение гранул: Потеря зернистой текстуры на крыше вашей квартиры является важным показателем ее возраста. Чем меньше гранул на крыше, тем она старше. Отсутствие гранул также делает его менее привлекательным с земли.
- Дегтярные полосы: Черные полосы, которые вы, вероятно, заметили на одной или двух крышах, на самом деле являются водорослями. Водоросли в конечном итоге нанесут ущерб вашей черепичной крыше, если о ней не позаботятся.
- Отсутствующие черепицы: Отсутствие черепицы приводит к протечкам и дополнительному повреждению остальной конструкции крыши.
- Скрученная или изогнутая черепица: Опоясывающий лишай начнет скручиваться или скручиваться по мере старения. Через некоторое время они станут ломкими и сломаются.
- Влага и плесень: Зеленая растительность часто указывает на застой влаги. В будущем это может привести к повреждению всей крыши.
- Ледяные запруды или сосульки: Сосульки или наледи на водосточных желобах будут препятствовать дренажу с крыши. Это может привести к значительному ущербу от воды.
- Дырявая крыша: Постоянные или периодические протечки крыши из дымохода или вентиляционных отверстий могут означать, что вода просачивается через крышу.
- Высокие счета за электроэнергию: Если ваши жильцы жалуются на необычно высокие счета за электроэнергию, это может означать, что ваша крыша плохо изолирована.
Если какой-либо из этих признаков присутствует на крыше вашего многоквартирного дома, вам следует подумать о ремонте или замене коммерческой крыши.
Иногда знаки не всегда ясны на 100%, поэтому, если вы подозреваете, что могут быть повреждения, проверьте их в местной кровельной компании.
Раннее обнаружение проблемы может быть разницей между простым ремонтом или полной заменой коммерческой крыши.
Помогите крыше своей квартиры прослужить как можно дольше
Как управляющий недвижимостью, вашим главным приоритетом являются ваши жители.
Ваша задача состоит в том, чтобы убедиться, что они в безопасности и имеют ухоженное жилое пространство.
Большая часть этого состоит в том, чтобы сохранить функционирующую крышу над головой.
Чтобы ваша коммерческая крыша прослужила как можно дольше, вот несколько советов, которые вы можете попробовать в качестве управляющего недвижимостью:
Чистите крышу раз в год
Когда вы очищаете поверхности своей крыши, вы гарантируете, что сток воды останется ровным.
Обеспечьте регулярную очистку участков с типичным потоком воды, чтобы убедиться в отсутствии засоров или помех.
Очистка поверхности крыши вашей квартиры может легко продлить срок службы вашей крыши.
Поддерживайте свою крышу
Каждый раз, когда ваша крыша повреждена, это почти всегда означает проблемы.
Штормы и сильные ветры являются одними из самых больших виновников поврежденной кровли.
Обшивка вашей крыши часто происходит, когда начинается утечка воды
Металлические полосы, которые герметизируют дымоходы и края крыши, имеют решающее значение для поддержания прочной и функциональной крыши.
Чтобы избежать полной замены крыши квартиры, следует сразу подумать о мелком ремонте.
Это одна из лучших вещей, которые вы можете сделать в качестве управляющего недвижимостью или владельца жилого комплекса.
Проверка на износ
Следите за износом крыши арендуемой недвижимости.
Вы знаете, что у вас проблема с крышей, если вы видите скрученную черепицу или отсутствующую черепицу.
Это явные признаки того, что крыша вашей квартиры требует немедленного внимания.
Но признаки не всегда так очевидны.
Если вы подозреваете, что могут быть повреждения, обратитесь к специалисту по кровле для осмотра крыши квартиры.
Нет причин позволять потенциальной проблеме усугубляться.
Регулярные осмотры крыши — отличный способ избежать непредвиденных проблем с крышей, которые могут стоить вам тысячи долларов.
Осмотрите свою крышу после шторма
Всякий раз, когда у вас суровая погода, существует вероятность повреждения крыши.
Вот почему вам следует проверить крышу вашей квартиры, если вы испытываете град или ветер, сопровождающий сильные бури.
Утечки являются очевидными признаками повреждения крыши после ураганов, но не все признаки всегда так очевидны.
Привлечение опытных подрядчиков по кровельным работам для оценки вашей крыши — единственный способ узнать, какой тип повреждения ваша крыша могла понести после урагана.
Только не жди слишком долго.
Если вы это сделаете, вы можете получить больше повреждений вашей крыши после следующего шторма.
Это ситуация, в которой собственники многоквартирных домов не хотят оказаться.
Объясните арендаторам процесс замены кровли
Существует уровень детализации, связанный с коммерческим проектом по перекрытию, который большинство людей не понимает, даже ремонт незначительных проблем.
Это непонимание может привести к путанице.
Вашим арендаторам не обязательно знать особенности того, чем вы занимаетесь.
Но они должны знать, как замена крыши повлияет на них и их повседневную жизнь.
Прежде чем приступить к проекту кровли, ответьте на несколько важных вопросов для ваших арендаторов, в том числе:
- Сколько времени займет проект перекрытия?
- Когда это начнется и закончится?
- Должны ли они ожидать шума, запахов или мусора?
- Где будет доступ к крыше?
- Будет ли оборудование в помещении?
- Будет ли парковка доступна или ограничена?
- Будут ли зоны внутри здания недоступны?
- Будут ли зоны внутри здания сильно грязными или пыльными?
- Придется ли отключать систему вентиляции и кондиционирования?
Как управляющий недвижимостью, вы будете напрямую общаться с подрядчиком по кровельным работам, чтобы вы могли передавать информацию напрямую своим арендаторам.
Контакты ТК Кровля и водосточные желоба
Мы знаем, что у вас много работы в качестве управляющего недвижимостью, поэтому вам нужен один из самых опытных подрядчиков по кровельным работам, если вы заметите какие-либо проблемы.
В TK Roofing and Gutters наша команда готова помочь вам найти лучшее решение для кровли для нескольких домов.
Если вам требуется новая крыша из-за урагана, протечки или вам необходимо обновить крышу, мы можем выполнить установку всей крыши вашей квартиры.
Благодаря нашей ориентации на обслуживание клиентов и возможности предлагать передаваемые 50-летние гарантии, мы гарантируем, что вы застрахованы.
Будь то дуплекс, триплекс, таунхаус, жилой комплекс или кондоминиум, мы являемся подрядчиками по кровельным работам, которые могут предоставить вам необходимое кровельное решение.
Нажмите на ссылку ниже, чтобы настроить бесплатную оценку с нашими подрядчиками по кровельным работам для нескольких домов.
Кто ответственный? Ремонт в кооперативах и квартирах
Представьте это. Ваш подрядчик наконец-то завершил ремонт вашей ванной комнаты – на это ушло три месяца, а не три недели, как он обещал. Обои, настенная и напольная плитка по специальному заказу идеально сочетаются друг с другом, и хотя вы превысили свой бюджет, вы очень довольны результатом. Вы уезжаете в путешествие, а по возвращении в свой дом ваш швейцар сообщает вам о «большом наводнении» в вашей квартире и о том, как вам повезло, что вас не было дома. Наполненная тревогой, вы мчитесь в свою квартиру и с ужасом смотрите на свою ванную. Потоп исчез и, по сути, исчезли ваши обои и плитка, которые были уничтожены во время ремонта труб в стене. Вы звоните управляющему зданием, чтобы выяснить, что произошло, и подтвердить, что здание полностью восстановит вашу некогда красивую ванную комнату. Вам говорят, что не будет. Затем вы звоните своему страховому агенту, чтобы уведомить его или ее об ущербе и подать иск. Наконец, вы звоните своему турагенту, чтобы забронировать следующий рейс за город, чтобы избежать решения проблемы.
Приведенный выше сценарий описывает неуверенность, присущую многим жильцам кооперативов и квартир: кто же отвечает за ремонт в квартирах и местах общего пользования? Если вы столкнетесь с похожей ситуацией, придется ли вам раскошелиться на устранение бардака? Как часто поднимаемый вопрос, влияющий на совместную жизнь, это является источником серьезных споров и расходов для многих кооперативных корпораций и их акционеров.
Для того чтобы проанализировать вопрос о том, какая сторона отвечает за ремонт кооперативной квартиры, необходимо разобраться в отношениях между кооперативом («Арендодатель») и пайщиком («Арендатор»). Житель индивидуальной кооперативной квартиры, в отличие от собственника квартиры в кондоминиуме, является не «прямым» собственником квартиры, а пайщиком корпорации. Корпорация, в свою очередь, является правообладателем или арендодателем земли и улучшений, составляющих кооперативную собственность. Владение акциями кооператива дает арендатору право на долгосрочную имущественную «аренду», которая дает пайщику право занимать квартиру.
Договор аренды подписывается должностным лицом кооператива в качестве Арендодателя и пайщиком в качестве Арендатора и содержит, среди прочего, положения об ответственности за ремонт обеих сторон. Аренда, как правило, предусматривает, что арендатор несет ответственность за обслуживание и ремонт интерьера квартиры, в то время как кооперативная корпорация будет обязана поддерживать и ремонтировать все остальные части здания. Типичный договор аренды содержит четыре параграфа, касающихся непосредственно ремонта: Ремонт арендодателя, Ремонт арендатора, Повреждение квартиры или здания и Параграф о праве на въезд.
Кооператив несет ответственность за содержание всего здания, включая все квартиры, тротуары вокруг кортов, оборудование и аппаратуру в хорошем состоянии. Кооператив должен обслуживать все предметы, кроме тех частей, которые прямо указаны как ответственность пайщика в соответствии с договором аренды. Однако акционер несет ответственность за ремонт, если он стал необходимым в результате его собственных действий, небрежности или небрежности, или кого-либо из его семьи, гостей, сотрудников или субарендаторов.
Акционер несет ответственность за содержание внутренней части квартиры (включая внутренние стены, полы и потолки, окна, оконные стекла, оконные рамы, створки, подоконники, входные и террасные двери, рамы и козырьки) в хорошем состоянии. Кроме того, акционер должен выполнить всю необходимую покраску и отделку своей квартиры, в том числе внутреннюю часть оконных рам, створок и подоконников. Он также отвечает за техническое обслуживание, ремонт и замену сантехнического, газового и отопительного оборудования и оборудования, а также холодильников, посудомоечных машин, кондиционеров, центральных кондиционеров, стиральных машин, плит и другой техники, которая находится в квартире. Акционер также несет ответственность за открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, а также приборы и оборудование, к которым они присоединены. Любые специальные трубы или оборудование, которые он устанавливает в стене, потолке или под полом, также являются его ответственностью. Эти обязанности не включают газовые, паровые, водяные или другие трубы или трубопроводы в стенах, потолках или полах или оборудование для кондиционирования/отопления, которое является частью стандартного строительного оборудования. Акционер несет ответственность за все осветительные и электрические приборы, приборы и оборудование, включая все счетчики, коробки предохранителей, автоматические выключатели, электропроводку и трубопроводы от распределительной коробки на стояке до квартиры Арендатора и через нее.
Если квартира или здание повреждены в результате пожара или по другой причине, покрываемой полисами страхования от нескольких рисков, обычно проводимыми кооперативными корпорациями в Нью-Йорке, кооператив будет нести ответственность за ремонт или замену квартиры, включая стены, полы, потолки, трубы, электропроводка и трубопроводы из стандартных материалов, привычных для зданий такого типа. Здание не обязано ремонтировать или заменять оборудование, сантехнику, мебель, предметы интерьера или украшения, установленные пайщиком или любым из его предшественников, или перекрашивать или заменять обои или другие украшения в квартирах или ремонтировать полы.
Удивительно, но существует пробел в том, что кооператив обязан ремонтировать и/или заменять в случае потери, возможно, даже если ущерб вызван небрежной эксплуатацией и/или обслуживанием здания. Как правило, кооперативу не требуется ремонтировать или заменять что-либо, кроме фактического внутреннего интерьера (стены, полы, потолки) квартиры. Тем не менее, этот пробел может быть закрыт с помощью полиса страхования домовладельцев с выгодой для первой стороны. Это обеспечит источник средств для покрытия справедливой рыночной стоимости не только потери личного имущества, такого как одежда и мебель, но и таких предметов, как краска, обои и напольные покрытия на момент потери. Кроме того, за несколько более высокую премию можно приобрести «подтверждение восстановительной стоимости», которое должно предоставить арендатору дополнительные средства, необходимые для фактического ремонта и замены всех поврежденных предметов в момент потери.
Хотя большинство договоров аренды содержат практически одни и те же формулировки, небольшие различия могут существенно изменить ответственность за ремонт между арендодателем и арендатором. Кроме того, внутренние правила каждой кооперативной корпорации различаются, и, хотя рекомендуется включать все положения о ремонте в договор аренды, определенные требования могут содержаться в внутренних правилах, которые, в отличие от аренды, могут время от времени изменяться правлением. директоров.
Ответственность за ремонт террас, балконов и крыш, примыкающих к пентхаусу, была источником многочисленных судебных разбирательств и споров, поскольку они затрагивают не только кооперативную корпорацию, но часто и других акционеров. Утечки повредили квартиры и личное имущество соседей. Некоторые здания внесли поправки в свои договоры аренды, чтобы наложить дополнительные обязанности на владельцев террас, помимо требований, типичных для большинства договоров аренды. Например, большинство договоров аренды просто требуют, чтобы на террасе, балконе или на крыше не было мусора, снега, льда и листьев. Многие договоры аренды теперь требуют, чтобы арендатор содержал террасу, балкон и крышу в «хорошем состоянии». В большинстве договоров аренды предусматривается, что любые расходы, связанные с демонтажем конструкций, установленных акционером на террасах, балконах или крышах, когда необходим ремонт крыши или конструкции здания, несет такой акционер вместе с расходами на восстановление таких конструкций. .
При строительстве конструкций на крышах необходимо согласие правления. Для совета директоров важно установить и/или уточнить, среди прочего, ответственность за техническое обслуживание и ремонт после этого. Как и во всех предлагаемых изменениях, здание должно требовать от арендатора заключения «Соглашения о внесении изменений», которое может включать будущие обязательства арендатора по ремонту сделанных им улучшений. Суды признали разумным соблюдение правил внутреннего распорядка, установленных советами для одобрения или неодобрения размещения кашпо или других предметов на террасах на крыше квартир. Решение правления заменить поверхность террас на крыше бетонной брусчаткой, а не каменной плиткой, также было поддержано судами, ссылаясь на полномочия правления как в уставе кооперативной корпорации, так и в договоре аренды. Суды подчеркивали, что «поскольку совет директоров обязан ремонтировать террасу на крыше, он также должен иметь возможность выбирать, какой тип поверхности пола подходит в данных обстоятельствах».
Закон о многоквартирных домах и Кодекс обслуживания жилья Административного кодекса города Нью-Йорка требуют, чтобы арендодатель (включая кооперативную корпорацию) содержал помещение в хорошем состоянии. Эта обязанность включает структурный ремонт в здании. Как правило, внутренние стены и потолки в квартирах являются обязанностью арендодателя. Кроме того, раздел 235(b) Закона о недвижимости штата Нью-Йорк, именуемый «гарантией пригодности для проживания», требует, чтобы арендодатель предоставил безопасное и пригодное для проживания здание. Однако договор аренды и факты, характерные для любого спора, определяют ответственность арендодателя и арендатора за любой ремонт в здании и квартирах.
При определении того, на кого возлагается обязанность по устранению нарушений жилищного кодекса, должно быть достигнуто примирение между обязательствами сторон по аренде жилья с учетом обязательств по Жилищному кодексу и «гарантии пригодности для проживания». Таким образом, в то время как пайщик имеет право на льготы в соответствии с гарантией пригодности и Жилищным кодексом, а кооператив может быть обязан устранить нарушения в квартире в первой инстанции, кооператив вправе добиваться любых средств правовой защиты от арендатора. за невыполнение им обязательств по договору аренды. Например, в большинстве договоров аренды требуется, чтобы пайщик, а не кооперативная корпорация, покрасил интерьер квартиры. Если арендатор не соблюдает правила и в здании обнаруживается нарушение, ответственность за устранение этого нарушения лежит на арендаторе. Таким образом, даже несмотря на то, что кооператив в первую очередь может нести юридическую ответственность за устранение нарушения и покраску квартиры, затем он может взимать с пайщика плату за ремонт, предъявлять иск о возмещении своих расходов или приступить к расторжению договора аренды в результате договорных обязательств по договору аренды.
В отличие от кооперативов, суды определили, «что установленная законом гарантия пригодности для проживания не применяется между владельцем единицы кондоминиума и советом управляющих, поскольку владение единицей кондоминиума является формой владения имуществом за вознаграждение, а не интересом домохозяйства, связанным с отношениями между арендодателем и арендатором. ». Однако применительно к кооперативам к кондоминиумам применяются Закон о многоквартирных домах и Кодекс об эксплуатации жилья, Строительный кодекс и Кодекс здравоохранения города Нью-Йорка.
Ответственность за ремонт отдельных единиц кондоминиума и мест общего пользования основывается на подзаконных актах кондоминиума, которые обычно содержат раздел, озаглавленный «Техническое обслуживание и ремонт». В этом разделе указывается, какие элементы должны обслуживаться, ремонтироваться и заменяться владельцем квартиры или кондоминиумом. Владелец помещения, как правило, несет ответственность за все приспособления, приборы, электрические и сантехнические установки внутри помещения, за исключением случаев, когда они расположены в общих элементах и обслуживают одно или несколько помещений. Совет менеджеров, как правило, несет ответственность за все помещения общего пользования, за исключением тех ограниченных общих элементов, которые обслуживаются владельцами единиц, которые используют их исключительно. Точно так же правление не несет ответственности за ремонт, если он вызван небрежностью, небрежностью или неправильным использованием владельца помещения или его приглашенных, лицензиатов или агентов. В таком случае расходы возлагаются на собственника помещения.
Статья 9-B Закона о недвижимом имуществе (Закон о кондоминиумах) частично гласит: «Каждый собственник квартиры считается лицом, контролирующим принадлежащую ему или ей квартиру, а совет управляющих считается лицом, контролирующим общих элементов, в целях обеспечения соблюдения любого такого закона или кодекса, при условии, однако, что все другие положения Закона о многоквартирных домах или Закона о многоквартирных домах, применимые иным образом, должны иметь полную силу и действие».
В то время как большинство положений об аренде и подзаконных актов являются стандартными в отношении обязательств по ремонту, бывают случаи, когда факты и структура здания являются особыми и требуют конкретных положений для адекватного и справедливого разрешения ситуации. Каждое здание имеет свою индивидуальность – то, что подходит для одного здания, может не подходить для другого. Важно, чтобы каждое правление рассмотрело со своим поверенным и управляющим агентом юридические и практические вопросы, связанные с этой темой. Введение требования о страховании всех арендаторов также может сократить дорогостоящие и затяжные споры и судебные разбирательства. Правление должно разработать договор аренды, подзаконные акты и страховые требования, которые четко определяют обязанности здания и его жильцов. Надеемся, что этот процесс приведет к разъяснениям в договоре аренды, подзаконных актах и/или правилах внутреннего распорядка, что сведет к минимуму споры и расходы, которые возникают так часто.
Г-н Гринштейн является адвокатом и партнером манхэттенской юридической фирмы Greenstein Starr Gerstein & Rinaldi LLP.
