Ремонт против улучшений: сложные правила IRS

Всякий раз, когда вы ремонтируете или заменяете что-то в съемной квартире или здании, вам необходимо решить, являются ли расходы ремонтом или улучшением для целей налогообложения. Почему это важно? Потому что вы можете вычесть стоимость ремонта за один год, в то время как вы должны амортизировать улучшения в течение целых 27.5 лет.

Например, если вы классифицируете расходы на крышу в размере 10,000 10,000 долларов США как ремонт, вы можете вычесть 27.5 350 долларов США в этом году. Если вы классифицируете это как улучшение, вам придется амортизировать его в течение XNUMX лет, и в этом году вы получите вычет только в размере XNUMX долларов.

Это большая разница.

К сожалению, бывает сложно отличить ремонт от улучшения. Пытаясь прояснить ситуацию, IRS выпустила пространные правила, объясняющие, как отличить ремонт от улучшения.

Подробнее о текущих и капитальных затратах см. в статье Текущие и капитальные затраты.

Что такое улучшение в соответствии с правилами IRS?

В соответствии с правилами IRS недвижимость улучшается всякий раз, когда она подвергается:

Подумайте об аббревиатуре BAR = Улучшение = Обесценивание.

Если потребность в расходах была вызвана определенным событием, например, штормом, вы должны сравнить состояние имущества непосредственно перед событием и сразу после того, как работа была сделана, чтобы принять решение. С другой стороны, если вы восстанавливаете естественный износ имущества, вы должны сравнить его состояние после того, как вы в последний раз исправляли нормальный износ (будь то техническое обслуживание или улучшение) с его состоянием после последней работы. Если вы никогда не выполняли никаких работ на объекте, используйте его состояние при вводе в эксплуатацию в качестве точки сравнения.

Улучшения

Расходы относятся к улучшению, если они:

улучшает «материальное состояние или дефект» в существующем имуществе до оно было приобретено или когда оно было произведено — не имеет значения, знали ли вы о дефекте, когда вы приобрели единицу имущества, или UOP (обсуждается ниже)
приводит к «материальному дополнению» к имуществу — например, физически увеличивает, расширяет или продлевает его, или
приводит к «материальному увеличению» мощности, производительности, прочности или качества собственности.

Реставрации

Расходы относятся на восстановление, если оно:

возвращает имущество, пришедшее в негодность, в его «обычно работоспособное рабочее состояние»
восстанавливает имущество до состояния, близкого к новому, после окончания срока его полезного использования, или
заменяет основной компонент или существенную структурную часть собственности
заменяет компонент имущества, для которого владелец понес убытки, или
возместить ущерб, причиненный имуществу, для которого владелец принял базовую поправку на ущерб от несчастного случая.

Приспособления

Вы также должны амортизировать суммы, которые вы тратите на адаптацию имущества к новому или другому использованию. Использование является «новым или другим», если оно не соответствует вашему «предполагаемому обычному использованию» имущества, когда вы первоначально вводили его в эксплуатацию.

Что IRS считает единицей собственности (UOP)?

Чтобы определить, улучшили ли вы свой бизнес или сдаваемое в аренду имущество, вы должны определить, из чего состоит это имущество. IRS называет это «единицей собственности» (UOP). То, как определяется UOP, имеет решающее значение. Чем больше UOP, тем больше вероятность того, что работа, выполненная над компонентом, будет вычитаемым ремонтом, а не улучшением, которое должно быть амортизировано.

Например, если UOP для многоквартирного дома определяется как вся конструкция здания в целом, можно было бы правдоподобно утверждать, что замена пожарных лестниц является ремонтом, поскольку он не кажется таким значительным по сравнению со всем зданием. С другой стороны, если UOP состоит только из системы противопожарной защиты, замена пожарных лестниц, вероятно, будет улучшением.

Правила IRS требуют, чтобы здания были разделены на целых девять различных UOP: вся конструкция и до восьми отдельных строительных систем. Улучшение любой из этих UOP должно быть амортизировано.

UOP №1: Все здание

Все здание и его конструктивные элементы в целом составляют единое целое. К конструктивным элементам здания относятся:

стены, перегородки, полы и потолки, а также любые постоянные покрытия на них, такие как панели или плитка
окна и двери
все компоненты центральной системы кондиционирования или отопления
сантехника и сантехнические приборы, такие как раковины и ванны
электропроводка и осветительные приборы
дымоходы
лестницы, эскалаторы и лифты
спринклерные системы
пожарные лестницы
другие компоненты, связанные с эксплуатацией или обслуживанием здания, и
крыши.

Например, замена крыши здания является улучшением UOP здания.

UOP № 2-9: Строительные системы

Кроме того, следующие восемь строительных систем являются отдельными UOP. Улучшение любой из этих систем должно быть амортизировано:

Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха («ОВиК»): Сюда входят двигатели, компрессоры, котлы, печи, чиллеры, трубы, воздуховоды и радиаторы.
Сантехнические системы: Это включает в себя трубы, стоки, клапаны, раковины, ванны, туалеты, оборудование для сбора воды и канализации, а также коммунальное оборудование, используемое для распределения воды и отходов.
Электрические системы: Это включает в себя проводку, розетки, распределительные коробки, осветительные приборы и разъемы, а также инженерное оборудование, используемое для распределения электроэнергии.
Все эскалаторы.
Все лифты.
Системы пожарной безопасности и сигнализации: К ним относятся датчики, компьютерное управление, спринклерные головки, спринклерные магистрали, соответствующие трубопроводы или водопровод, насосы, визуальные и звуковые сигналы тревоги, панели управления сигналами тревоги, датчики тепла и дыма, пожарные лестницы, противопожарные двери, освещение и указатели аварийного выхода, а также средства пожаротушения. оборудование, такое как огнетушители и шланги.
Системы безопасности: К ним относятся оконные и дверные замки, камеры слежения, регистраторы, мониторы, датчики движения, охранное освещение, системы сигнализации, системы входа и доступа, соответствующие распределительные коробки, соответствующая проводка и кабелепроводы.
Система газораспределения: сюда входят трубы и оборудование, используемые для подачи газа к границе участка и от него, а также между зданиями.

Использование безопасных гаваней для вычета расходов на ремонт и улучшения

Как показывает приведенное выше обсуждение, может быть трудно определить, относятся ли расходы к ремонту или усовершенствованию. К счастью, арендодатели могут использовать три правила «безопасной гавани», чтобы обойти загадку ремонта-улучшения и в настоящее время вычитать многие расходы независимо от того, следует ли их классифицировать как улучшения или ремонт в соответствии с правилами IRS. Это:

безопасная гавань для мелких налогоплательщиков
безопасная гавань для планового технического обслуживания и
минимальная безопасная гавань.

Безопасная гавань для мелких налогоплательщиков

Безопасная гавань для мелких налогоплательщиков (SHST) позволяет арендодателям в настоящее время вычитать все ежегодные расходы на ремонт, техническое обслуживание, улучшения и другие расходы на аренду здания. Однако SHST можно использовать только для сдаваемых в аренду зданий стоимостью 1 миллион долларов или меньше. И ежегодный вычет SHST ограничен меньшей из 10,000 2 долларов США или XNUMX% от нескорректированной базы здания. Этот лимит определяется отдельно для каждого здания — например, если вы владеете тремя сдаваемыми в аренду домами, вы применяете лимит к каждому дому отдельно.

Безопасная гавань для планового технического обслуживания

Расходы, подпадающие под категорию «безопасной гавани» на плановое техническое обслуживание, автоматически подлежат вычету в течение одного года, даже если в противном случае они были бы квалифицированы как усовершенствования, которые обычно должны амортизироваться в течение нескольких лет. Текущее техническое обслуживание состоит из повторяющихся работ, выполняемых владельцем здания для поддержания всего здания или каждой системы в здании в обычном эффективном рабочем состоянии. Это включает в себя:

осмотр, очистку и испытание конструкции здания и/или каждой системы здания, а также
замена поврежденных или изношенных деталей на сопоставимые и имеющиеся в продаже запасные части.

Текущее техническое обслуживание может быть выполнено и вычтено в качестве безопасной гавани в любое время в течение срока полезного использования имущества. Тем не менее, техническое обслуживание здания соответствует критериям безопасного планового технического обслуживания только в том случае, если при вводе здания или строительной системы в эксплуатацию вы обоснованно предполагали, что такое техническое обслуживание будет выполняться чаще, чем раз в десять лет. Кроме того, убежище не может быть использовано для расходов на улучшение или восстановление зданий или другого хозяйственного имущества, находящегося в аварийном состоянии.

Безопасная гавань Де Минимис

Арендодатели могут использовать минимальную безопасную гавань для вычета в настоящее время любых недорогих объектов недвижимости, используемых в их арендном бизнесе, независимо от того, будет ли этот объект ремонтом или улучшением в соответствии с обычными правилами ремонта. Безопасная гавань может быть использована для личной собственности и для строительных компонентов, которые входят в предел вычетов. Например, его можно использовать для замены компонентов здания, таких как дверь гаража или раковина в ванной. Для большинства арендодателей максимальная сумма, которая может быть вычтена в рамках этой безопасной гавани, составляет 2,500 долларов США за единицу, как указано в счете-фактуре.

Все расходы, которые вы вычитаете, используя минимальную безопасную гавань, должны учитываться в годовом лимите использования безопасной гавани для мелких налогоплательщиков (меньше 2% от стоимости аренды или 10,000 XNUMX долларов США).

Читайте также:

Калькулятор резисторов серии LED

Актуальные правила IRS по ремонту и улучшениям см. в онлайн-руководстве IRS «Правила в отношении материального имущества — часто задаваемые вопросы».

Техническое обслуживание и ремонт против капитального ремонта – в чем разница?

Загрузите наше информативное руководство, Капитальные улучшения: план успеха, чтобы узнать от экспертов в этой области капитальные улучшения от А до Я.

Поддержание активов ваших зданий не является универсальным предложением. Места общего пользования требуют широкого спектра текущего обслуживания и ремонта, чтобы поддерживать их хороший внешний вид и бесперебойную работу. Работы по техническому обслуживанию могут включать в себя простую замену лампочек, уборку и покраску коридоров и гаражей, благоустройство территории, ремонт ирригационных систем, очистку бассейнов, техническое обслуживание лифтов и другие связанные с этим задачи, которые выполняются на регулярной или постоянной основе.

А еще есть капитальный ремонт, замена и модернизация, которые требуют больших – и не всегда запланированных – затрат времени, сил и средств. Более известные как капитальные затраты или улучшения, они могут включать в себя крупные мероприятия, такие как замена коврового покрытия, крупные проекты освещения или ландшафта, ремонт террасы у бассейна, модернизация или замена системы безопасности, наружная покраска, покраска гаражей, лестниц или коридоров и многое другое.

При таком широком спектре мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту и затрат, которые необходимо учитывать, одно можно сказать наверняка – все эти денежные затраты не могут покрываться одной и той же частью операционного бюджета вашей ассоциации. Вот почему бюджеты включают ассигнования как на «техническое обслуживание», так и на «капитальные затраты/улучшения». Какая разница? В этой статье мы рассмотрим некоторые важные факты и соображения о каждом из них.

1. Знайте разницу.

Затраты на техническое обслуживание – это расходы на рутинные действия, которые позволяют поддерживать активы вашего здания в их первоначальном состоянии; обычно они относятся к разделу «Ремонт и техническое обслуживание» («R&M») в вашем операционном бюджете. С другой стороны, капитальные затраты/улучшения — это инвестиции, которые вы делаете для увеличения стоимости вашего актива. Несмотря на простоту, это различие важно — техническое обслуживание (R&M) классифицируется как расходы, в то время как капитальные затраты или улучшения повышают рыночную стоимость актива и приносят пользу вашему сообществу или ассоциации.

2. Работы по техническому обслуживанию имеют конкретное определение.

Вообще говоря, как текущее, так и профилактическое техническое обслуживание классифицируются как таковые, если они выполняются для восстановления физического состояния и/или эксплуатации актива до заданного стандарта, предотвращения дальнейшего износа, замены или замены компонента в конце его «срока полезного использования». служить немедленным, но временным ремонтом или оценивать текущие потребности в техническом обслуживании.

3. Капитальные затраты/улучшения подпадают под определенные критерии.

По сути, капитальное улучшение выполняется для улучшения состояния актива по сравнению с его первоначальным или текущим состоянием. Ассоциации осуществляют капитальный ремонт, когда хотят увеличить полезное функционирование или эксплуатационную способность актива, выполнить требуемое продление «срока полезного использования», повысить качество услуг, снизить будущие эксплуатационные расходы или модернизировать основные части актива. Примеры могут включать модернизацию кабин лифтов, установку частотно-регулируемых приводов на двигатели градирен, переход на энергоэффективное освещение или любые другие важные улучшения, добавляющие ценность.

Загрузите наше руководство

Прочтите наше информативное руководство «Капитальные улучшения: план успеха», чтобы узнать от экспертов в этой области капитальные улучшения от А до Я.

4. Является ли замена крыши капитальным ремонтом?

Сюрпризы случаются. Скажем, например, течет крыша, и для ее ремонта вызывают кровельную компанию. После оценки специалисты по кровле определяют, что прохудившийся участок не подлежит ремонту и, по сути, необходимо заменить всю крышу. В то время как ремонт крыши считался бы расходом на техническое обслуживание, необходимая замена крыши превратилась в капитальные затраты.

5. Знайте «срок полезного использования».

Мы говорили об этом термине ранее, поэтому мы хотим, чтобы вы поняли, что он означает. «Срок полезного использования» относится к сроку службы — периоду времени, в течение которого система или элемент оборудования должны служить своей первоначальной цели. Имейте в виду, что все активы вашего здания (например, его системы безопасности, механические и электрические системы), а также актив в целом, имеют свой собственный уникальный срок полезного использования, который может охватывать широкий диапазон временных рамок. На срок полезного использования могут влиять различные факторы, такие как износ, воздействие окружающей среды, устаревание (техническое или коммерческое), пересмотренные правила соответствия и безопасности и многое другое. Ассоциации иногда могут продлить срок полезного использования актива, выполняя работу по улучшению конструкции или используя более качественные материалы, чем первоначально включенные. Если ваша ассоциация идет по этому пути, внимательно изучите расходы, чтобы правильно классифицировать их.

6. Разбирайтесь в каждом конкретном случае.

Категоризация затрат либо на техническое обслуживание, либо на капитальные затраты или усовершенствование является тщательным решением, которое следует принимать каждый раз, когда выполняется любой вид технического обслуживания, ремонта или реконструкции. Чтобы сделать это правильно, рассмотрите стоимость актива, предполагаемую цель работы, которую необходимо выполнить, объем работы, фактический результат и его влияние на стоимость актива, амортизацию и доходность собственного капитала.

Последовательно и правильно применять надлежащую категоризацию расходов не всегда легко, но это очень полезно, и это будет иметь большое значение для обеспечения постоянной финансовой стабильности вашей ассоциации.