Радости и подводные камни владения недвижимостью до начала строительства — The Globe and Mail

Строительство собственного канадского дома; часть 1, покупка земли

Знаете ли вы, что Канада занимает более 6 процентов поверхности Земли? Это целый космос! Отличные новости для всех, кто переезжает в Канаду и мечтает построить собственный дом. Но с чего начать? С участком земли. Сегодня мы расскажем, как выбрать участок, и объясним первые шаги в вашем путешествии по самостоятельному строительству в Канаде.

Могу ли я купить землю для строительства в Канаде?

В истинно канадском стиле в Канаде рады покупателям жилья и земли из всех стран. На самом деле в Канаде так много места, что в некоторых районах раздается бесплатная земля, пока те, кто ее берет, соглашаются ее развивать. Если вы смотрели Grand Designs и поймали ошибку самостоятельной сборки — первый шаг, который вам нужно сделать, — это найти идеальный сюжет.

Какие у меня есть варианты строительства?

Когда вы переезжаете в Канаду и решаете построить собственный дом, у вас есть несколько вариантов. Во-первых, вы можете купить землю для строительства в Канаде, нанять архитектора для проектирования дома вашей мечты, а строитель завершит весь процесс. Таким образом, вы получите дом, который вы хотите, именно такой, какой вы хотите. В качестве альтернативы вы можете купить дом у застройщика, что называется покупкой вне плана. Выбор этого подхода может ограничить вас определенным дизайном или размерами недвижимости, но вы сможете выбрать свои собственные приспособления, фурнитуру и некоторые дополнительные функции.

Узнайте, как выбрать идеальный участок земли для строительства в Канаде.

Где найти землю?

После того, как вы определились со своим уголком страны, начните связываться с местными агентами по недвижимости и земельными участками, чтобы сообщить им, что вы ищете. Кроме того, найдите землю для продажи на таких сайтах, как Prime Location, Kijiji, Land Watch и Land Sale Listings. Или, если вы ищете свой собственный остров, отправляйтесь в Private Islands Inc. Кроме того, рекомендуется связаться с застройщиками — они могут продать вам участок и построить дом для вас. . Если вам попадется участок земли, который выглядит идеально, но вы не можете установить, кому он принадлежит, вы можете обратиться в Земельный кадастр провинции. В некоторых канадских провинциях, например, в Онтарио, есть несколько отделов земельного кадастра. У других есть только пара, так что перепроверьте, что у вас есть правильный. Прежде чем звонить, убедитесь, что вы можете точно сказать им, где находится участок земли. За выяснение того, кому принадлежит земля, взимается плата, которая незначительно различается в зависимости от провинции.

Где мне найти специалистов, которые мне нужны, чтобы воплотить эту мечту в реальность?

Выбор архитектора, который будет работать с вами, когда вы переедете в Канаду, — это простой процесс. Отправляйтесь в Королевский архитектурный институт Канады, чтобы увидеть их каталог архитекторов. Заполните онлайн-форму, указав свои потребности, и список авторитетных специалистов в вашем регионе будет отправлен на ваш почтовый ящик. Кроме того, неоценима молва — поспрашивайте уважаемых архитекторов в этом районе.

Кроме того, убедитесь, что выбранный вами строитель является членом Канадской ассоциации домостроителей и имеет лицензию провинции, в которой вы планируете строить. Всегда просите показать примеры домов и разработок, которые они завершили. Посмотрите на их удобную работу и получите информацию от клиентов о том, как работают строители и, что особенно важно, довольны ли они готовым продуктом. Уважаемые застройщики смогут мгновенно составить список счастливых клиентов, поэтому не стесняйтесь проявлять должную осмотрительность. Кроме того, надежные застройщики дают гарантию. Можно проверить, приличный ли их послужной список, или многим людям пришлось их обналичить. В каждой провинции есть организации по гарантии дома, большинство из которых бесплатно предоставит вам гарантийные отчеты для строителей.

Читайте также:
Лучший клей для пены - ваше полное руководство по использованию клеев для пены

Кроме того, вам понадобится юрист, который проведет вас через законность покупки земли для строительства, когда вы переедете в Канаду. Адвокат, которого вы выберете, должен быть членом Канадской коллегии адвокатов и иметь регистрацию для практики в вашей провинции. Вы можете искать канадских юристов здесь.

Какие факторы необходимо учитывать при покупке участка?

1 – Местоположение

После того, как вы выбрали свою провинцию, вам нужно посмотреть точное местоположение вашего участка. Какой вид у вас есть? Какие удобства находятся рядом с вами? Кто ваши соседи? Если они фермеры, имейте в виду, что вонючие запахи могут быть проблематичными. Для чего в будущем могут быть использованы окружающие земли? Вы находитесь под траекторией полета? Если ваш участок находится в сельской местности, как вы получите к нему доступ? Не совершайте распространенную ошибку, купив участок земли, а затем заплатив грабительскую сумму соседнему землевладельцу за использование участка земли, который вам нужен для подъездной дороги! Продумайте, как будут доставляться стройматериалы к дому? Если вы находитесь в глуши, расходы на доставку и логистику должны быть учтены в бюджете. Установить, подключен ли участок к электричеству, газу, канализации и воде. В противном случае расходы на подключение необходимо будет учесть в вашем бюджете. Кроме того, установите, есть ли у вас хороший доступ в Интернет и мобильный телефон, потому что в противном случае вам может грозить пожизненное стояние в саду в надежде получить небольшую услугу!

Между размещением предложения и оплатой денег вы можете резко изменить обменный курс. Узнайте, как защитить свои деньги от волатильности международных переводов, в бесплатном «Руководстве покупателя недвижимости по валюте».
2 – Пригодна ли земля для строительства?

Некоторые участки могут быть идиллическими, но если они не подходят для застройки, вы можете застрять с участком земли, который невозможно продать. В дополнение к тому, достаточно ли он велик, чтобы построить на нем дом своей мечты, есть ли у участка уклон? Какова почва? Удастся ли построить достойный фундамент? Вы должны проверить уровень грунтовых вод на своем участке земли — от того, насколько он влажный, будет зависеть, сможете ли вы строить на этой земле и какой тип недвижимости можно построить. Выяснив это заранее, вы убережете себя от дорогостоящей ошибки! Выровнять землю, чтобы на ней можно было строить, может быть очень дорого, так что имейте это в виду, если вы ищете участок на склоне горы. Кроме того, есть ли какие-либо препятствия, которые могут повлиять на сборку, например, водопроводные трубы, опоры электропередач, деревья, существующие здания?

3 – Можете ли вы получить разрешение на строительство?

Перед началом строительства необходимо получить разрешение на строительство. Эти разрешения являются официальным разрешением на открытие земли и выдаются вашим местным органом власти. Разрешение имеет уникальный номер, и документ должен быть хорошо виден на строительной площадке. Как правило, этим занимается строитель или архитектор, но если вы берете проект на себя – дело ваше. При подаче заявления вы должны предоставить все планы и проекты для работы – чем сложнее проекты, тем больше времени потребуется для получения разрешения. Обратите внимание: подача заявления на получение разрешения будет стоить вам денег, но нет гарантии, что оно будет выдано. Разрешения, как правило, стоят от 360 до 1,730 канадских долларов. Кроме того, инспекторы по строительству могут зайти на объект в любое время. Если ваше разрешение не будет отображаться правильно, вы будете платить по счету, даже если строитель или архитектор был тем, кто подал заявку на разрешение в первую очередь!

Читайте также:
Преимущества Недостатки Комбинированное производство тепла и электроэнергии | Тепловые сети | Районная энергетика | БЕН

Убедитесь, что у вас есть разрешение на строительство вашей собственности.

Убедитесь, что у вас есть разрешение на строительство вашей собственности.

4 – Регулируется ли сайт Управлением по охране природы?

Некоторые участки земли регулируются Управлением по охране природы, и если это относится к вашему участку, получение разрешения может занять некоторое время и быть дорогим. Даже если вы получите разрешение, вам придется придерживаться их рекомендаций о том, как и где вы можете строить. Хотя определенно можно купить землю для строительства, которая регулируется этими парнями, имейте в виду, что это может значительно усложнить ситуацию и занять значительно больше времени. Агент, продающий вам землю, сможет сказать вам, зонирована ли земля Управлением по охране природы — сделайте это одним из первых вопросов, которые вы задаете, чтобы не тратить драгоценное время.

5 – Как зонирована земля?

Некоторые участки земли были зонированы, что означает, что на них распространяются ограничения на то, что можно строить. Это может повлиять на то, где вы строите, как высоко, что вам разрешено делать на земле и так далее. Обязательно уточните детали у риелтора, прежде чем принять решение.

Сколько это будет стоить?

По данным Home Builder, средняя стоимость (за квадратный фут) строительства отдельного дома в самых популярных городах Канады выглядит следующим образом.

  • Ванкувер – 130-230 долларов.
  • Торонто — 110–210 долларов.
  • Калгари — 115–150 долларов.
  • Монреаль — 95–160 долларов.
  • Галифакс – $115-150
Получите наилучшую цену при покупке земли под строительство в Канаде с помощью нашего бесплатного руководства «Как вести переговоры за границей».

Одним из основных преимуществ строительства собственного дома является то, что вы можете в некоторой степени контролировать бюджет. Вы можете сэкономить деньги несколькими способами. Например, присмотритесь к своим подрядчикам. Всегда ищите несколько предложений, чтобы убедиться, что цена, которую вы получаете, является конкурентоспособной. Хотя может возникнуть соблазн выбрать самый дешевый вариант, всегда проводите исследование — они могут быть дешевыми не просто так! Во-вторых, если вас не беспокоит работа с архитектором для проектирования совершенно уникального дома, вы можете сэкономить значительную сумму, выбрав существующий проект дома. Это автоматически устраняет расходы на архитектора, что может значительно сократить ваш бюджет. Кроме того, вы можете сократить расходы, выполнив часть работы самостоятельно… хотя, если вы не профессионал, мы бы оставили сантехнику, электрику и так далее специалистам.

Любой, кто строит дом, должен учитывать, насколько экологически чистым является его имущество. Он должен быть огромным? Небольшая недвижимость, которая по-прежнему соответствует вашим потребностям, будет дешевле. Вы также можете украсить недвижимость переработанными, переработанными и перепрофилированными товарами, что сэкономит вам деньги и придаст собственности стильный вид. Свалки и магазины, торгующие такими товарами, можно найти по всей Канаде, или вы можете посетить Habitat for Humanity, благотворительную организацию, которая продает все, от мебели до кухонной раковины (буквально). Есть способы сократить расходы — просто убедитесь, что вы не экономите на важных вещах!

Читайте также:
Мексиканский гамак в NOVICA

Радости и подводные камни владения до строительства

Эта статья была опубликована более 5 лет назад. Некоторая информация может быть устаревшей.

Есть много вещей, которые следует учитывать, прежде чем покупать дом, который еще не построен. Натан Денетт / The Canadian Press

Купить уже построенный дом гораздо проще, чем инвестировать в готовую квартиру, дом или таунхаус, что особенно важно для тех, кто впервые покупает недвижимость.

Несмотря на то, что как у готового, так и у строящегося жилья есть свои преимущества и недостатки, «если у вас нет аппетита к риску, вам лучше купить существующий дом», — говорит Муртаза Хайдер, доцент управление недвижимостью в Школе менеджмента Теда Роджерса Университета Райерсона в Торонто.

Крупные города, такие как Торонто и Ванкувер, как правило, привлекают наибольшее внимание, когда речь идет о повышении осведомленности о покупке готовых домов, которые могут быть просто чертежами на бумаге или компьютерными изображениями, но эта тема актуальна по всей Канаде, «где есть спрос». предложения жилья превышают предложение», — добавляет доктор Хайдер, также являющийся адъюнкт-профессором Университета Макгилла в Монреале.

Стремительный рост строительства новых домов по всей стране отражен в недавних данных Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC), которые показывают, что количество строящихся жилых домов (включая одноквартирные и многоквартирные дома) выросло с 205,521 211,342 единицы в феврале до 2017 2007 единицы в марте XNUMX года — это самый высокий уровень с сентября XNUMX года.

Доктор Хайдер, юрист по недвижимости из Торонто Боб Аарон и другие эксперты называют это одним из потенциальных преимуществ покупки домов до того, как они будут построены:

• Обычно у вас есть время, чтобы собрать для этого деньги (как правило, вам нужно только вносить процент от первоначального взноса поэтапно до закрытия сделки, как правило, через два-три года).

• Пока ваш дом строится, его стоимость растет (за исключением экономических или других непредвиденных обстоятельств).

• Вы станете первым владельцем дома, которому вы предоставите информацию о том, где он расположен, о том, как он собран, включая выбор отделки и материалов (например, от пола до шкафов), а также возможность добавить персонализированные элементы. , такие как освещение, шкафы и оконные покрытия (хотя обычно за дополнительную плату).

• Гарантийные программы по всей Канаде (в том числе Tarion Warranty Corp. в Онтарио, Программа гарантии на новый дом в Альберте и Программа гарантии на дом в Атлантике в Галифаксе) для строящихся новых домов предлагают защиту, которая может включать отсрочку заселения и отсрочку закрытия, защиту залога. , а также покрытие труда и материалов, необходимых для устранения дефектов изготовления или строительства.

Но реальность может отличаться от того, что есть в воображении владельца.

Г-н Аарон, например, предостерегает от совершения покупки, просто основываясь на показе модели квартиры, таунхауса или дома.

«Когда вы выходите из офиса строителя, ваши глаза сияют, потому что, если не считать того факта, что он еще не построен, это будет ваше место», — говорит он. — Но ты должен сделать свою домашнюю работу. Вы должны убедиться, что знаете, каково это переехать в совершенно новое место, вам нужно набраться терпения, быть готовым к дополнительным расходам и не оправдать всех ваших ожиданий – потому что [например] место может закончиться не иметь того вида, который, как вы думали, он будет иметь, или он окажется намного меньше, чем вы думали».

Читайте также:
Изготовление деталей с помощью вашего ЧПУ - журнал Engine Builder

Сабрина Хейде, 32-летний юрист из Оттавы, испытала и боль, и радость от покупки дома на стадии строительства.

«Я хотела получить выгоду от покупки дома, построенного из новых материалов и с гарантией, а также душевное спокойствие, связанное с этим, избегая при этом ловушек покупки старого дома с возможными неизвестными или скрытыми дефектами», — говорит г-жа Хейде из своего центра города. офис в столице страны.

В 2011 году она подписала контракт и вложила 20,000 269,000 долларов в квартиру с двумя спальнями за XNUMX XNUMX долларов после исследования областей, которые имели наибольший потенциал для повышения стоимости недвижимости. Строительство квартиры заняло три года. С тех пор она и другие владельцы ведут судебную тяжбу со строителем. Она предостерегает покупателей перед строительством, чтобы они обращали внимание на расходы, превышающие те, которые были в первоначальном соглашении.

Пока г-жа Хайде изучала строителя, она говорит, что ей следовало копать больше. «Я искал строителя и нашел только грандиозные и восторженные обещания строителя и никаких реальных отзывов». Она также предлагает потенциальным покупателям изучить агентов по недвижимости и не нанимать тех, кто работает на ту же брокерскую компанию, что и застройщик.

Несмотря на неудачный опыт первой покупки, г-жа Хейде решила инвестировать в еще один готовый дом, который она изучила более тщательно, — квартиру-студию в центре города, построенную другим застройщиком. Она говорит, что у нее не было ничего, кроме положительных эмоций, как в процессе строительства, так и после того, как она переехала в дом в январе. Она сдает в аренду свою первую квартиру и планирует продать ее в будущем.

Г-жа Хайде дает совет тем, кто хочет купить готовый дом: «Не торопитесь с самой дорогой и самой важной покупкой в ​​вашей жизни. Проведите исследование. … Найдите людей, которые уже купили и переехали в дома, построенные вашим застройщиком, и спросите их, что было худшим в их покупке. Если они говорят о плесени, затоплении, возгорании, охлаждении, отоплении или фундаменте — или об обслуживании клиентов — считайте это нарушением условий сделки и просто уходите».

Будьте готовы

Вот некоторые другие вещи, которые вам нужно знать, прежде чем покупать готовый дом:

• Подготовьтесь к полному первоначальному взносу: В то время как вы можете купить дом на вторичном рынке с первоначальным взносом всего в 5 процентов (с ипотечной страховкой), для покупки готового дома обычно требуется больший первоначальный взнос, например, 20 процентов. Как правило, вы вносите 5-процентный авансовый платеж и выплачиваете остаток первоначального взноса в рассрочку (возможно, через четыре, девять и 18 месяцев после покупки).

• Работайте с юристом: получите юридическую консультацию как до, так и после подписания любого контракта на строительство дома. Для кондоминиумов обычно существует период обдумывания — период времени (обычно от семи до 10 дней, в зависимости от провинции, в которой вы живете), когда вы можете расторгнуть свой контракт и вернуть любые депозиты. Г-н Аарон, который обычно оценивает предварительные контракты на строительство дома на 40 и более страниц, говорит, что время охлаждения характерно для кондоминиумов, если только оно не прописано в соглашении для любого другого типа дома.

Читайте также:
Отзывы покупателей: Робот-пылесос SAMSUNG Jet Bot со станцией очистки, автоматическим опорожнением, точной очисткой, 5-слойным фильтром, интеллектуальным управлением мощностью для деревянных полов, ковров, ковриков, VR30T85513W/AA, белый

• Будьте готовы ждать: Нередки случаи, когда запланированные даты заселения продлеваются несколько раз и на многие месяцы, поскольку строитель может на законных основаниях сослаться на ситуации «неизбежной задержки», такие как проблемы со строительными сделками. В программе гарантий в вашей провинции будет указано, на какую компенсацию за задержку въезда вы имеете право и при каких обстоятельствах.

• Вы можете зафиксировать свою ипотечную ставку на более длительный период: застройщики, как правило, работают с предпочтительными поставщиками ипотечных кредитов, которые, если вы соответствуете требованиям, предоставят вам специальную процентную ставку, заблокированную в течение длительного периода, по сравнению с тем, что кредитор не связанный с застройщиком позволит. Проверьте, есть ли шанс продлить срок действия фиксированной ставки, если завершение вашего дома будет продлено. Вы также не должны придерживаться кредитора, предпочитаемого застройщиком.

• Маневрирование GST/HST: Если ваш дом до постройки является вашим основным местом жительства, вы можете претендовать на скидки GST/HST, которые в целом применяются к «облагаемым налогом продажам недвижимости в зависимости от провинции, в которой находится недвижимость, Об этом сообщает Канадское агентство по доходам. Если вы сдаете в аренду свой строящийся дом без предварительного въезда, вы можете попасть на крючок из-за государственных налогов на тысячи — узнайте у своего юриста, как вы можете возместить эти деньги.

• Запланируйте расходы на закрытие и ожидайте сюрпризов: ваши специалисты по недвижимости, юристы и ипотечные кредиты могут помочь вам определить, сколько дополнительных расходов вы будете платить в связи с закрытием, которые сверх того, что вы платите за сам дом. Приблизительно эти дополнительные расходы могут добавить от 1 до 3 процентов или более к цене вашего дома и, как правило, включают в себя судебные издержки, регистрацию в провинциальной программе гарантий, титульное страхование, корректировку налога на имущество и налоги на передачу земли (первое приобретение). покупатели жилья могут получить некоторые скидки на расходы по передаче земли). Другие сборы могут включать плату за отслеживание ваших депозитов, за использование электронной системы регистрации земли и за установку счетчиков коммунальных услуг. Возможно, вы сможете заключить соглашение с застройщиком, чтобы ограничить так называемые неограниченные расходы.

• Подготовьтесь к PDI: предпродажная инспекция – первый раз, когда покупатель увидит дом в готовом виде – обычно проводится за две недели или за месяц до даты въезда. Во время PDI представитель застройщика проведет вас по дому, помогая вам проверить все функции и системы (включая механическую часть, отопление и кондиционирование воздуха). Хотя многие строители говорят, что вам не нужно привлекать к PDI еще одну сторону, например, домашнего инспектора, которого вы нанимаете за свой счет, обычно вы можете взять с собой любого, кто, по вашему мнению, может помочь вам в процессе проверки. Представитель застройщика возьмет с собой форму, чтобы отметить все, что, по вашему мнению, нужно исправить или изменить, или что могло быть исключено из первоначального договора купли-продажи, и застройщик должен выполнить все действия по их устранению — до вашего въезда, но иногда и после. Гарантийные программы, как правило, имеют специальные контрольные списки PDI, доступные в Интернете, в которых разбивается то, что будет проверяться, и советы о том, на что обращать внимание.

Читайте также:
Барбарис: посадка, уход и использование - Plantura

• Приготовьтесь платить «арендную плату» за свою квартиру до того, как она станет «собственницей»: в случае с кондоминиумом на стадии строительства вы официально не владеете им до тех пор, пока здание не будет зарегистрировано, что происходит, когда в нем почти все обитают и оно соответствует установленным условиям. выдается областным кадастровым управлением. Процесс регистрации может занять три месяца или дольше, после чего право собственности на вашу квартиру будет передано вам — и именно тогда любые ипотечные или другие платежи, которые вы делаете, переводятся в собственность. В ожидании регистрации вы сможете въехать — в течение этого периода «промежуточного проживания» вы должны ежемесячно платить застройщику «плату за проживание» (вид арендной платы, которая не будет вычтена из суммы, которую вы должны заплатить за квартиру). Ежемесячная плата за проживание включает в себя процентную часть остатка, причитающуюся от покупной цены, плату за квартиру и часть ваших налогов на недвижимость.

Источниками советов являются провинциальные гарантийные органы, Канадское налоговое управление, источники потребителей и строителей, эксперты по недвижимости.

Подводные камни при строительстве «канадского» дома

Добро пожаловать в выпуск этого месяца Уважаемый горожанин, где я отвечаю на вопросы о недвижимости как от существующих клиентов, так и от моих любознательных читателей. На этот раз я помогаю потенциальным покупателям, которые рассматривают возможность приобретения многоквартирного дома в центре города.

Уважаемый урбанист:

Мы живем за пределами Торонто, но подумываем о переезде, чтобы жить без машин в центре города. Мы с большим интересом следим за вашим блогом, поскольку вы уделяете внимание различным аспектам рынка недвижимости Торонто. Чтобы выйти на ваш рынок жилья, мы считаем, что должны купить дом из 2 или 3 квартир, часть которого мы проживаем, а остальные сдаем в аренду, чтобы сделать его доступным. Есть ли что-нибудь, что мы должны знать о движении в этом направлении?

Подпись,

Покупка недвижимости в недоумении

Ваш вопрос своевременен, так как я недавно размышлял о том, насколько ситуация для покупателей сегодня отличается от того, что было, когда я впервые начал свою карьеру в качестве риэлтора три десятилетия назад. Однако один аспект, который никогда не менялся, — это важность проведения комплексной проверки любой покупки недвижимости, включая полную оценку потенциальных затрат и расходов, связанных с жильем, будь то основное место жительства или часть инвестиционного портфеля. Рассматривая конкретно ваш запрос о многоквартирных домах, вы должны взвесить некоторые конкретные соображения. Помните – осторожная покупка – это разумная покупка!

Хотя Торонто был зарегистрирован в 1834 году, для покупателей, переезжающих сюда, важно понимать, что большая часть первоначального жилого фонда, все еще стоящего в центре города Торонто, датируется периодом с 1850-х по 1940-е годы. Построенный вокруг портовых земель и делового района и протянувшийся вдоль автомобильных, железнодорожных и трамвайных маршрутов, жилая дифференциация в нашем ‘город окрестностей‘ сегодня отражает архитектурные стили и строительные материалы, доступные во время строительства, а также статус, стиль жизни и этническую принадлежность, для которых были построены убежища (см. История коттеджа в стиле готического возрождения в Онтарио, Викторианская архитектура Bay & Gable в Торонто и Изучение эдвардианской жилой архитектуры в Торонто), а также все политические, экономические, социокультурные, эстетические и технологические факторы, силы и моды, которые впоследствии сформировали эти построенные формы, их обитателей и районы, в которых они расположены.

Читайте также:
Кладочные растворы – материалы TCC

Чтобы дать вам некоторый контекст, проверьте: мой обзор городского планирования и недвижимости Торонто; влияние джентрификации и уплотнения, а также история недвижимости Торонто», или почему домикология жилья в Торонто является отражением и символом личности. Я разделяю внутренние невзгоды процветающего промышленного портового города в статье «Почему недвижимость в Ист-Сайде Торонто исторически была дешевле» и рассказываю о том, как абсурдное господство автомобилей привело к экспроприации и сносу бульдозерами более 100 великолепных викторианских особняков в эклектичном, элегантном и крутом жилом фонде. о Паркдейле и о том, как Лоурен Харрис (1885–1970), один из основателей «Большой семерки» в 1920 году, нарисовал «живописный полутрущобный район Шеклендс» задолго до того, как деревня Давенпорт в Торонто превратилась из заброшенного поля в игровое поле в 2006 году. .

Из-за возраста жилых домов Торонто, если в последние десятилетия собственность не была отремонтирована поэтапно или как комплексная полная кишка или не поддалась стремлению владельца к моде – и популярности – Плана пространства с открытой концепцией, это весьма вероятно. структура фактически устарела, поскольку требуемый капитал настолько значителен, что более рентабельно строить новое (при условии, что собственность не является наследием), или потому, что жилище больше не представляет собой самое лучшее и лучшее использование участка. Это означает, что вы должны проявлять осторожность, потому что вы можете улучшить недвижимость, которая, когда придет время продавать, все еще может считаться «стоимостью земли», несмотря на выполненные вами улучшения.

Оцените недвижимость на основе этих шести факторов

Когда вы оцениваете стоимость недвижимости, важно понимать шесть взаимосвязанных слоев собственности и то, как каждый из них влияет на стоимость. Эти шесть слоев —Сайт, Структура, Обложка, Услуги, Космический план, и Материал (обстановка), как показано выше, являются факторами, влияющими на стоимость имущества – как при установлении его фактической стоимости, так и при установлении ее рыночной стоимости.

Когда вы анализируете, как каждый из этих слоев влияет на рыночную стоимость недвижимости и какие улучшения могут вам потребоваться, это дает вам основу для принятия обоснованного решения о том, является ли она претендентом на покупку. Вот мой пост -> Понимание шести основных уровней собственности.

Будьте осторожны, чтобы не купить жилье, которое почти устарело

Еще в 2016 году я опубликовал статью «Изучение стоимости недвижимости в Торонто», в которой описываются три различных способа оценки стоимости недвижимости: подход сравнения рыночной стоимости, доходный подход и стоимость земли + развитие — как стоимостной подход. . В нем я объясняю, как большая часть стоимости любой старой собственности в городе Торонто связана с землей, и что все постройки на этом участке являются амортизируемыми активами.

Кроме того, Покупатели рискуют выбрать неправильный тип недвижимости, соответствующий их долгосрочным целям. В этом посте -> Уважаемый горожанин: что мне делать со своим устаревшим бунгало? (Плюс краткая история этого типа жилья) Я использую пример старого бунгало в центре города, чтобы помочь клиенту выбрать варианты, иллюстрируя, что вложение большего количества времени, энергии и капитала не гарантирует более прибыльного возврата инвестиций. Иногда, даже после обновления собственности, постоянно развивающееся лучшее и лучшее использование сайта превосходит ценность недавно улучшенной структуры.

Пять лет спустя я поделился десятью новостройками в Торонто, которые недавно были проданы по цене от 2 до 10 миллионов долларов, некоторые из которых были расположены в бывших рабочих кварталах. «Снести» новостройку. А два года назад я заметил, что в Торонто в тренде жилая мода: дома на одну семью заменены бутик-кондо-таунхаусами.

Совсем недавно в этом -> Уважаемый горожанин: Должен ли я продать свой дом в состоянии «как есть», модернизированном или надстроенном? Я исследую, как пандемия Covid-19 сместила приоритеты многих покупателей недвижимости с небольших отремонтированных домов на более крупные дома, которые требовали модернизации. Я назвал это «Новая космическая гонка». Проблема для вас в вашем стремлении к жилищу достаточного размера, чтобы вместить несколько квартир, заключается в том, что сейчас существует больший спрос на большие помещения, требующие работы, чем это было до пандемии.

Законно ли переоборудовать многоквартирный дом в соответствии с действующими стандартами?

Один из маленьких грязных секретов города Торонто заключается в том, что большинство старых домов, которые были разделены на многоквартирные дома, на самом деле не соответствуют кодексу или закону. Для этого есть много причин, в том числе наша долгая история пребывания иммигрантов, когда владельцы нередко сдавали в аренду части своего дома по комнатам, по этажам или деля его по своему усмотрению для получения дохода. добавка. Это происходило задолго до того, как строительные нормы и правила предусматривали, как это должно быть сделано.

Со временем, когда город обновил свои налоговые ведомости, завершив оценку имущества, то, что когда-то было односемейным жильем, которое уже было преобразовано в многоквартирное, будет считаться «юридически несоответствующим», а это означает, что город признал, что недвижимость не соответствует действительности. не соответствуют требованиям, но были унаследованы системой по праву.

Путаницу усугубляет то, что многие многоквартирные дома, которые изначально были построены, были законными на момент их постройки, но, учитывая, что строительные и противопожарные нормы постоянно меняются, чтобы отразить новые строительные технологии и более высокие стандарты, они могут быть законными, но может не полностью соответствовать. Владельцы этих объектов по-прежнему обязаны принимать меры предосторожности для снижения потенциальных рисков, например, иметь детекторы дыма, огнетушители и комплекты лестниц, которые можно зацепить за подоконник, чтобы облегчить выход в чрезвычайной ситуации.

Еще в 2015 году я опубликовал статью «Могу ли я иметь доходный люкс в своей резиденции?», в котором рассматривается установка второго люкса, такого как квартира в подвале, я описываю как риски несоблюдения требований (включая штрафы и даже тюремное заключение), так и то, как помещение должно соответствовать следующим критериям, чтобы быть признанным модернизированным по закону: требования жилого зонирования; стандарты собственности; стандарты размещения; требования по охране труда и технике безопасности; а также правила пожарной и электрической безопасности.

Кроме того, несколько лет назад я поделился информацией о том, как стратегически приобрести доходную недвижимость, купив дом для одной семьи, который имеет все необходимые функции существующего дизайна и пространственной планировки, чтобы упростить преобразование в многоквартирные дома. Этот пост был направлен на создание того, что я называю «жильем-аккордеоном», при котором планировка пространства и может расширяться или сокращаться в зависимости от потребностей семьи из нескольких поколений, но он не касался соблюдения строительных и противопожарных норм, что является важное соображение, когда вы преобразовываете собственность для единственного намерения инвестиции.

И, покупатель, остерегайтесь, это стандартная практика для риелторов, включающих общий пункт, который не гарантирует законности или модернизации многоквартирного дома. Кроме того, это также увеличивает вероятность того, что над объектом была завершена работа, не связанная с кодированием, о чем я писал в -> Кодировать или не кодировать?, и в -> Уважаемый горожанин: Что происходит, когда я продаю свою отремонтированную недвижимость без разрешений на строительство? и в -> Уважаемый горожанин: Покроет ли страхование титула предыдущий ремонт, выполненный без разрешения на строительство?

Риски покупки полностью сданного в аренду старого жилья

Я признаю, что против продажи полностью занятой арендованной недвижимости в старых домах из-за риска обнаружения серьезных проблем, которые обязывают вас устранять их как можно скорее. поскольку они могут поставить под угрозу здоровье и безопасность жителей. Потенциал обнаружения таких проблем, как проводка ручек и труб, плесень и грибок, асбест или свинцовые водопроводные трубы, варьируется от возможного до вероятного в старом жилом фонде города Торонто, что означает, что ничего не подозревающий инвестор/покупатель может обнаружить, когда они приступают к обновлению. недавно освобожденный номер – невольно вынужденный провести значительную трансформацию, когда проблема (например, сантехника Kitec) превращается в снежный ком в комплексное и дорогостоящее мероприятие, которое может потребовать размещения всех их арендаторов в альтернативных помещениях до тех пор, пока не будут заменены компоненты здания, прежде чем вернуть их в их существующая арендная плата.

Есть и другие факторы, о которых следует помнить при покупке старого жилья, о которых я рассказываю в своей серии «Здоровый дом», в том числе о потенциальных опасностях для здоровья, связанных с проживанием вблизи линий электропередач, о проблеме светового загрязнения, возможности захоронения нефтяного резервуара, газа радона и т. д. и синдром больного здания.

Сказка из окопов недвижимости

Не так давно я получил запрос от клиента относительно 6-квартирного старинного многоквартирного дома, который они заметили. Получив финансовые отчеты о доходах и операционных расходах, а также очень мало другой информации (без предпродажной проверки или другой вспомогательной информации), мы посмотрели, и было несколько вещей, которые вызвали у меня беспокойство.

Похоже, здание немного устарело и, вероятно, нуждалось в некоторых капитальных вложениях (внешние работы, новые окна, старое электрическое отопление плинтуса и т. д.). Арендная плата была довольно скромной, что говорит о том, что апартаменты устарели. А доступ к просмотру всего здания — за исключением одной свободной единицы — зависел от условного предложения.

В контексте всего этого, каков был мой ответ? Это было здание с контролируемой арендной платой, нуждавшееся в капитальных вложениях. А учитывая низкую арендную плату, я подозревал, что у большинства квартир есть долгосрочные арендаторы. Это проблематично для нового владельца, поскольку руководство по увеличению арендной платы ежегодно устанавливает правительство Онтарио на основе индекса потребительских цен. Можно обратиться в Совет по арендодателям и арендаторам с просьбой увеличить арендную плату на капитальные расходы, но она не может превышать установленную норму более чем на 3% в год. И если арендодатель может обосновать увеличение более чем на 3% сверх нормы, увеличение может быть произведено в течение трех лет со скоростью до 3% выше нормы в год. Учитывая, что арендная плата настолько низка, это увеличение в лучшем случае не компенсирует большую часть реальных затрат.

В этом сценарии это означает, что чем дольше вы владеете зданием, тем больше денег вам придется тратить из своего кармана, не имея возможности возместить большую часть из них за счет дохода от аренды. Это изменится только в том случае, если арендатор освободится, и в этот момент вы можете изменить рыночную арендную плату (или попытаться выкупить их).

Это не идеальная инвестиция, поскольку большинство квартир в настоящее время имеют низкую арендную плату.

Требуется больше должной осмотрительности

В случае с этим старым старинным многоквартирным домом, без риэлтора, предоставившего отчет об инспекции здания или технический отчет, было практически невозможно определить, сколько здание действительно стоит, особенно учитывая, что мы не могли даже осмотреть недвижимость, чтобы увидеть недостатки. Работа без каких-либо отчетов создает ряд рисков, в том числе переплату при покупке или недооценку затрат, чтобы сделать объекты пригодными для сдачи в аренду, или полное понимание графика, на который можно рассчитывать, чтобы генерировать денежный поток, достаточный для поддержки инвестиций.

По сути, в этой уникальной, но не необычной ситуации покупатель должен будет представить предложение о полной цене при условии должной осмотрительности, а затем потратить пару тысяч долларов на привлечение экспертов для его оценки, а затем вернуться к продавцам и пересмотреть цену. раскрывая все недостатки, обнаруженные вашими экспертами, а также предполагаемые затраты на их устранение.

Конечно, это может легко привести к Продавец отказывается от повторных переговоров, но становится причастным ко всем должной осмотрительности, не оставляя Покупателю ничего, кроме пустой траты времени, денег и энергии. Как риелтор, представляющий клиентов Покупателя, когда многоквартирный дом выставлен на продажу, а отчет об инженерной или строительной инспекции не предоставляется как часть пакета должной осмотрительности, я склонен интерпретировать это как означающее, что Продавцы не очень мотивирован продавать. Вот мой недавний пост: Преимущества отчета о предпродажной проверке для продавцов и покупателей недвижимости.

Всегда есть потенциальные затраты, которые могут повлиять на прибыльность инвестиций. Вот почему инвесторы должны иметь глубокие карманы или легкий доступ к капиталу для покрытия непредвиденных расходов. Перед покупкой важно понять, какую часть убытка вы можете поглотить и как долго? Ведь жшляпу, если у вас закончились деньги до того, как ваш ремонт будет завершен или ваш проект будет завершен? Вы можете остаться с необитаемым пространством, потенциально увеличивая временные рамки, в которые вы можете работать в убыток.

Быть конечным пользователем с надбавками к доходу может быть разумной стратегией, позволяющей быстрее сократить свой ипотечный долг или обеспечить доход, пока вы стареете на месте, но для этого требуется разумная стратегия, бизнес-план, тщательная проверка и терпеливый график, чтобы выдержать инвестиционные циклы. . Чтобы завершить тройку моих сообщений для потенциальных конечных пользователей и инвесторов в недвижимость, перейдите к этим двум дополнительным полезным материалам:

Спасибо за прочтение — мы это ценим!

(Изображение в заголовке: Коттедж Джона Кокса — «Дом Гилпина» — самый старый (до сих пор занятый) жилой дом в Торонто. Предоставлено NOW и Сэмюэлем Энгелькингом)

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: