ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Как оценить затраты на реабилитацию при смене дома

Оценка затрат на ремонт недвижимости — подробное руководство

Оценка расходов — это то, с чем инвесторы в недвижимость должны справиться, чтобы они могли принимать более обоснованные решения о заключении выгодной сделки с инвестиционной недвижимостью. Если инвесторы не могут начать точно оценивать затраты на ремонт недвижимости, они рискуют не получить прибыль от своих вложений.

Ключевые моменты

Инвестирование в недвижимость предполагает знание всех тонкостей каждого проекта и того, как он работает, от начала до конца. Проекты «фиксировать и переворачивать» — один из самых популярных способов получения дохода инвесторами в недвижимость. Они, наряду со многими другими проектами в сфере недвижимости, включают ремонт и реконструкцию недвижимости с целью продажи или сдачи ее в аренду по более высокой цене. Это означает, что для принятия наилучшего решения о том, выгодна ли покупка инвестиционной недвижимости, инвесторы в недвижимость должны иметь возможность оценить затраты на ремонт. Чтобы помочь в этом, мы составили подробное руководство по оценке затрат на ремонт недвижимости.

Как рассчитать стоимость ремонта дома

Прежде чем приступить к подсчетам, важно провести полную оценку имущества. Это должно включать:

Структурная оценка: Убедитесь, что в доме нет серьезных структурных проблем, таких как неровные полы или провисший потолок.
Общие опасности: Проверьте собственность на наличие любых признаков «общих опасностей», которые часто можно найти в старых домах, таких как плесень, вредители или проблемы с септиком.
Оценка интерьера: Домашний инспектор может обобщить основные проблемы с интерьером дома. Некоторые аспекты должны соответствовать стандартам, прежде чем дом будет классифицирован как безопасный для проживания, например, сантехника, изоляция, крыша и стены.
Последние штрихи: Наконец, вам нужно будет оценить мелкие детали, которые также необходимо отремонтировать, прежде чем дом можно будет сдать в аренду или продать, такие как краска, бытовая техника, ограждение и ландшафтный дизайн.

Затем вы должны точно знать, какова ваша конечная цель проекта и как вы хотите, чтобы недвижимость выглядела, когда она будет завершена. Это означает знание тенденций рынка и того, что ищут покупатели в этом районе. Как только вы поймете, чего хотят покупатели, вы также сможете определить, какие ремонтные работы наиболее актуальны, а какие улучшения не так важны.

Читайте также:

Логик Про — Apple

Наконец, вам следует изучить сопоставимые объекты недвижимости (comps) в указанном районе, чтобы вы могли сравнить состояние этих домов с вашей собственностью. Это также даст вам хорошее представление о том, насколько ремонт может повысить стоимость имущества.

Способ 1: проконсультируйтесь со специалистом

Ищите подрядчика, который хорошо разбирается в проектах реабилитации и улучшении дома. Попросите их прийти и посмотреть на дом, чтобы они могли сказать вам, что, по их мнению, необходимо сделать, а также поделиться своими идеями о том, что вы хотели бы сделать. Они могут дать вам примерную цифру общей стоимости реабилитации, по их профессиональному мнению, которая будет намного надежнее, чем что-либо еще.

Возможно, вам придется подсластить сделку, чтобы побудить подрядчика помочь вам. Это означает, что вам нужно будет предложить оплату в виде денег, подарочной карты или вы можете предложить отправить им свои сделки с недвижимостью, как только вы начнете продавать недвижимость оптом. Если можете, соберите несколько мнений по проекту, потому что цены подрядчиков различаются, поэтому их оценки могут отличаться.

Если вы получите смету от подрядчика, она должна показать общую стоимость, а также следующее:

Полный объем проекта, включая то, какой подрядчик или субподрядчик будет нести ответственность за каждую его часть.
Сколько времени потребуется для завершения проекта
Условия оплаты
Стоимость работ и материалов
Какие разрешения понадобятся и сколько они будут стоить
Любые другие разные расходы, которые могут возникнуть

Способ 2: выйти в интернет

Онлайн-платформы — одно из первых мест, куда инвесторы часто обращаются за оценками ремонта просто потому, что это быстро и просто. Тем не менее, это будет просто приблизительная цифра, и вам также может потребоваться знать мельчайшие затраты, такие как материалы и рабочая сила.

Как рассчитать затраты на реабилитацию

Существует несколько различных методов оценки стоимости строительства для ваших проектов реабилитации. Как правило, существует прямая зависимость между количеством времени, которое вы тратите на оценку, и точностью оценки.

Паушальная сумма (самый быстрый, наименее точный)
Стоимость за квадратный фут (быстрее, менее точно)
Подробные оценки по объему / помещению (самый медленный, самый подробный, самый точный)

Метод единовременной выплаты

Единовременная оценка — это процесс оценки всего проекта в виде единой «паушальной суммы». Метод паушальной суммы обычно используется опытными специалистами по ремонту домов, чтобы быстро «прикинуть», какие затраты на ремонт будут основаны на их прошлом опыте работы над проектом и истории затрат.

Опытные любители домов могут интуитивно предсказать диапазон цен, сколько будет стоить ремонт, просто пройдясь по недвижимости или даже посмотрев фотографии недвижимости в Интернете.

Пример единовременной выплаты
Флиппер ходит по объекту и использует свои лучшие «предположения», основанные на прошлом опыте проекта, и говорит, что, по моему мнению, этому объекту потребуется от 50 до 60 тысяч долларов на ремонт.

Предупреждение
Очевидно, что «угадывание» значений паушальной суммы может быть опасным способом оценки, если у вас нет опыта работы над проектом или истории затрат. Номера паушальной суммы должны использоваться только флипперами, имеющими опыт реабилитации, или флипперами, у которых есть тендерное предложение подрядчика.

Если вы новый флиппер, вы не должны использовать метод паушальной суммы для оценки затрат на реабилитацию, если у вас нет предложения от Подрядчика!

Стоимость метода SF

Оценка стоимости за квадратный фут — это метод быстрой оценки, который использует оценочное значение $/SF и умножает его на площадь в квадратных футах, подлежащую реконструкции. Если специалист по ремонту имеет опыт оценки затрат и ремонта домов, он может сослаться на свои прошлые проекты и рассчитать среднее значение $/SF, которое они могут использовать для быстрого расчета затрат на восстановление для потенциальных сделок в зависимости от размера собственности.

К сожалению, ответ это зависит.

Это зависит от Объема работ, от используемых материалов и зависит от местоположения, а также от многих других факторов.

Оценка затрат на реабилитацию с использованием произвольного значения $ за SF может быть опасной, особенно если вы не знаете, какой объем работ включен.

Прежде чем использовать сумму в долларах за SF для быстрой оценки реабилитационных центров, вам действительно нужно потратить время, чтобы понять объем работ, который включен.

По этой причине мы записали тематическое исследование, в котором подробно рассматриваются 3 различных объема работ, чтобы помочь вам понять, какой ремонт включен в легкую косметическую реабилитацию, тяжелую реабилитацию и полную реабилитацию кишечника.

Стоимость одного тематического исследования SF

Результаты тематического исследования

Косметический ремонт (внешняя и внутренняя краска, новые полы, новая сантехника) От 10 до 20 долларов за SF
Heavy Rehab (основные наружные работы, повторное использование существующего плана этажа, новая кухня, новые ванные комнаты, отделка повсюду) От 35 до 50 долларов за SF
Полная реабилитация кишечника (основные наружные работы, внутренние структурные изменения, новые инженерные системы, новая кухня, ванные комнаты, отделка по всему периметру) От 50 до 80 долларов за SF

Помните, хотя мы предоставляем некоторые диапазоны стоимости для легких, тяжелых и полных реабилитационных центров, всегда лучше создать свои собственные оценки и рассчитать свои собственные значения в долларах за SF, которые будут работать для ваших конкретных проектов, материалов и местоположения.

Предупреждение
Подобно оценке «Единой суммы», оценка затрат на SF может быть опасной, если вы не полностью понимаете затраты, включенные в значение $/SF. Цифры $/SF могут сильно различаться в зависимости от нескольких факторов, в том числе:

Объем работ по проекту (косметическая реабилитация или полная кишка)
Расположение проекта (сельский район Среднего Запада по сравнению с центром Манхэттена)
Используемые материалы (класс строителя против класса люкс)
Подрядчики/тип используемой рабочей силы (разнорабочий или лицензированный GC)
Сезонность (медленный зимний сезон по сравнению с пиковыми летними месяцами)

По этой причине вам следует использовать значения $/SF только в том случае, если у вас есть опыт реабилитации и ВАШ ЛИЧНЫЙ история затрат. Найти ТВОЙ СОБСТВЕННЫЙ $/SF, просмотрите свои прошлые затраты на проект реабилитации и рассчитайте среднюю стоимость за SF, которую вы можете использовать для оценки будущих проектов.

Если у вас нет истории затрат, начните с создания подробных смет для ваших реабилитационных центров, а затем вы сможете рассчитать среднее значение $ за SF для своих проектов.

Примечание. Наша панель оценки автоматически рассчитывает вашу сумму $/SF, поэтому вы можете просмотреть свои прошлые оценки проекта и рассчитать свои значения $/SF.

Подробный метод оценки

Подробная оценка по объемам работ или по помещениям требует гораздо больше времени и должной осмотрительности, но, как правило, это наиболее точный способ оценки затрат на ремонт.

Осмотрите недвижимость – При подробной оценке вам сначала нужно будет пройтись по собственности, чтобы осмотреть ее состояние и оценить, какие работы необходимо выполнить. Прогуляйтесь по территории и сфотографируйте экстерьер, кухни, ванные комнаты, жилые помещения и подсобные помещения, чтобы вы могли использовать фотографии для дальнейшего использования.
Количественная оценка ремонта – Пока вы находитесь в собственности, записывает объемы работ по каждому ремонту, чтобы вы могли использовать эти объемы для создания подробной сметы.
Цены – После того, как вы подсчитаете ремонт, вы будете оценивать каждый ремонт, используя цены местного подрядчика. Наш инструмент оценки ремонта поставляется со стартовой базой данных, в которой указаны средние цены по стране. Вы захотите просмотреть эти цены и скорректировать их в соответствии с вашим рынком и конкретными потребностями проекта.

Узнайте, как оценить затраты на реабилитацию

Чтобы полностью объяснить процесс оценки, мы создали тематическое исследование, в котором подробно рассматривается процесс создания объема работ и подробных оценок, а также делятся советами и рекомендациями по оценке, которые помогут вам научиться более точно оценивать затраты для ваших проектов реабилитации.

Составление подробной сметы может оказаться сложной задачей, если у вас нет системы. Вам нужно будет создать электронную таблицу или использовать программное обеспечение с базой данных затрат, чтобы организовать и упростить процесс оценки.

Ознакомьтесь с нашим программным обеспечением Flipper Force, которое включает в себя инструмент оценки стоимости ремонта реабилитации с базой данных, содержащей более 30 объемов работ и более 500 общих элементов и цен за единицу.

Терпение, молодой кузнечик! Обучение оценке затрат на реабилитацию требует времени и опыта. Оформить заказ Мои 9 советов, чтобы узнать, как оценить затраты на реабилитацию

Отношение затрат на ремонт и техническое обслуживание к основным средствам

Это подробное руководство о том, как рассчитать соотношение расходов на ремонт и техническое обслуживание к основным средствам, с подробным анализом, интерпретацией и примером. Вы узнаете, как использовать эту формулу коэффициента для оценки операционной эффективности компании.

Определение. Каково соотношение расходов на ремонт и техническое обслуживание к основным средствам?

Отношение расходов на ремонт и техническое обслуживание к основным средствам является важным показателем в бизнесе, который помогает вам понять, насколько стары ваше оборудование и активы.

Он сравнивает общую стоимость ваших активов с общей суммой ваших расходов, чтобы поддерживать их в рабочем состоянии.

Так как расходы на ремонт и техническое обслуживание растут, соотношение становится выше. Это означает, что ваше оборудование становится все более и более дорогим в обслуживании.

Когда соотношение становится слишком высоким, ваше оборудование может оказаться недостаточно ценным, чтобы окупить затраты.

Формула

Чтобы рассчитать отношение расходов на содержание к основным средствам компании, вы можете использовать следующую формулу:

Расходы на техническое обслуживание основных средств = (ремонт + техническое обслуживание) / общие основные средства

Как видите, формула очень проста.

Вам просто нужно взять сумму, потраченную на техническое обслуживание и ремонт, а затем разделить ее на общую стоимость основных средств в тот же период времени.

Техническое обслуживание и ремонт относятся к любым деньгам, потраченным на поддержание вашего оборудования и других основных средств в рабочем состоянии.

Стоимость ваших основных средств относится к стоимости самого предмета, например, к стоимости компьютеров в вашем офисе или машин на вашем заводе.

Это число является значением до суммы накопленной амортизации.

Пример

Хорошо, теперь давайте посмотрим на пример, чтобы вы могли увидеть, как работает это соотношение.

Компания XYZ имеет основные средства на сумму 6,250,000 XNUMX XNUMX долларов США до амортизации.

В прошлом финансовом году компания потратила 550,000 XNUMX долларов на ремонт и техническое обслуживание. Используя приведенную выше формулу, мы получаем это уравнение:

Результат отношения 8.80% предполагает, что на каждый доллар, который компания имеет в основных средствах, она должна платить около 8 центов за ремонт и техническое обслуживание этих активов каждый год.

Интерпретация и анализ

Итак, что вы можете сделать с этим соотношением, так это выяснить, пора ли заменить ваше оборудование.

Покупка нового оборудования — это большие расходы, поэтому, как бизнес, вы не хотите делать это до того, как вам это понадобится.

Отслеживание соотношения технического обслуживания и ремонта к основным средствам позволит вам точно понять, в какой момент выгоднее покупать новое оборудование, чем продолжать оплачивать растущие затраты на содержание старого оборудования.

Итак, каково соотношение расходов на ремонт и техническое обслуживание к основным средствам?

В приведенном выше примере соотношение является хорошим по номинальной стоимости. Игнорируя все остальные факторы, соотношение ниже 10% — это очень хорошо.

Но более важно отслеживать из года в год (или из квартала в квартал), чтобы следить за любыми существенными изменениями в сторону повышения или понижения.

Предостережения и дополнительные пояснения

Вы должны быть осторожны при использовании этого соотношения, чтобы не делать поспешных выводов. Высокие затраты на техническое обслуживание не всегда отражают возраст оборудования.

Например, если ваше оборудование хранится в суровых условиях, это могут быть факторы окружающей среды, которые приводят к необходимости большего количества ремонтов и технического обслуживания.

Лучшим решением здесь было бы изменить или улучшить окружающую среду, где это возможно.

Даже когда соотношение означает, что оборудование необходимо заменить, вам все равно нужно присмотреться.

Инвестируя в новое оборудование, вы хотите найти что-то более эффективное и экономичное, чем старое оборудование, которое вы заменяете. Не просто новой версией старого материала.

В то же время желаемый низкий коэффициент может вводить в заблуждение, если руководство вашей компании просто избегает необходимого ремонта или технического обслуживания только для того, чтобы поддерживать этот коэффициент на низком уровне.

Но долгосрочные последствия такого пренебрежения приведут не только к более высокому коэффициенту, но и к аварийной ситуации, когда ваше оборудование выйдет из строя и производство остановится до тех пор, пока вы его не замените.

По сути, вы хотите использовать это соотношение в качестве сигнала о том, когда пришло время провести более тщательную проверку вашего оборудования, где оно хранится, как оно используется и что вы можете сделать для его улучшения.

Решением может стать приобретение нового оборудования. Но также возможно, что решение заключается в изменении среды, методов использования и других факторов, связанных с оборудованием, а не с самим оборудованием.