Кто отвечает за ремонт? Обязанности Совета директоров и владельца по техническому обслуживанию
Скажем, вы лежите в постели и слышите, как будто идет душ. Уже поздно, и ты устал, поэтому не обращаешь на это внимания. Вы просыпаетесь в 4 утра, чтобы выпить стакан воды, и обнаруживаете, что половина комнат в вашей квартире затоплена — вы забыли выключить душ! Вы бросаете одеяла и полотенца на пол, чтобы впитать воду, и вызываете обслуживающий персонал вашего здания.
С помощью осушителя они могут удалить большую часть влаги из затопленных территорий. Но сама деревянная напольная плитка сильно повреждена, и изрядное количество воды просочилось в квартиру вашего соседа снизу, повредив потолки, стены и некоторые произведения искусства. Кто занимается восстановлением пола? А как быть с водой, которая залила квартиру внизу?
Основы
Выяснение того, какие системы и функции в подразделении владельца являются его или ее обязанностью, а какие — ассоциацией, может оказаться очень сложной задачей. Многие принципы универсальны, но другие детали могут варьироваться от здания к зданию, в зависимости от правил конкретного сообщества.
По словам Ли Хеллера, директора по управлению бизнесом в Associa (управляющая компания с офисами в США, в том числе двумя в Нью-Джерси), владельцы «обычно несут ответственность за интерьер своей квартиры, стены, потолок и напольные покрытия. Там есть водонагреватель или кондиционер, их приборы, сантехника и электрический щиток». К сожалению, это, вероятно, будет включать в себя деревянную напольную плитку, если только администрация вашего здания не решит проявить щедрость.
Исключение, однако, составляют трубы внутри стен, говорит Роберт Мейер, директор инженерных служб национальной компании по управлению недвижимостью FirstService Residential. «В типичном товариществе кондоминиумов вся бытовая сантехника, содержащаяся в стенах (стояках), принадлежит товариществу. И наоборот, ответственность владельца лежит на его стороне (или внутри) этой стены. Владелец квартиры несет ответственность за всю сантехнику в своей квартире — ванны, туалеты, раковины, краны и дренажные линии от своей квартиры до вертикальной магистрали», — объясняет Мейер.
Итак, за что еще отвечает здание или застройка? Ассоциация несет ответственность за все, что считается частью конструкции здания, а также за общие и ограниченные общие элементы. Это может включать коридоры, вестибюль, лифты, подвал, бойлеры или кондиционеры на крыше, а также электропроводку от точки входа в здание с улицы до точки входа в автоматический выключатель или распределительную коробку.
Все эти разговоры о частном использовании, общих и ограниченных общих элементах могут сбить с толку. Мейер предлагает простой совет для понимания основ ответственности за ремонт. «Хороший способ понять, кто несет ответственность, — это спросить: «Кто может использовать это приспособление? Это только жильцы блока или все, кто живет в доме?» Если ответ только на жильцов, то это их обязанность содержать и обслуживать его должным образом», — говорит он.
Серые области
Как и почти во всем, когда речь заходит о том, кто и что должен ремонтировать в многоквартирном доме, есть некоторые серые зоны.
«Большинство недоразумений возникает после инцидента, т. е. повреждения водой или проблем с электричеством», — говорит Мейер. «Сантехнические ответвления — это всегда проблема. Хотя эти ответвления находятся внутри стен, они считаются ограниченным общим элементом, потому что они обслуживают только кухню или ванную определенного помещения. Электрическое обслуживание устройства также может быть проблемой. Обслуживание начинается со счетчика, но у большинства владельцев сложилось впечатление, что оно начинается с панели выключателя».
«Например, — продолжает Мейер, — когда возникает неисправность между счетчиком и блоком, обычно неправильно понимают, что это ответственность здания, но это не так. В большинстве зданий на каждом этаже есть комната для счетчика, и в некоторых случаях расстояние от этой комнаты до панели выключателя блока может составлять 30 футов и более. В любом случае ответственность за все расстояние лежит на владельце, поскольку электричество проходит через счетчик, выходит из комнаты счетчика и питает панель выключателя», — говорит Мейер.
Другие места на пересечении стены и конкретного элемента оборудования часто являются источником конфликта, например, окна, оборудование для кондиционирования воздуха и рукава для кондиционирования воздуха в стенах.
«Одна серая зона — это ограниченные общие элементы, то есть общие элементы, использование которых ограничено одной квартирой», — говорит прокурор Фрэнсис Дж. Макговерн-младший, основатель McGovern Legal Services, LLC в Северном Брансуике. «Хорошим примером может быть внутренний дворик или терраса. Поэтому иногда возникают споры о том, кто отвечает за техническое обслуживание, ремонт или замену террасы или террасы. Владелец может быть обязан сгребать снег с патио, но ассоциация может быть обязана произвести структурный ремонт и заменить его. В некоторых ассоциациях это становится еще более запутанным. От домовладельца может потребоваться замена палубных досок, самих ступеней, но от ассоциации может потребоваться замена структурных элементов», — говорит Макговерн.
Изменения — еще одна потенциально неприятная область, хотя, возможно, немного меньшая, чем некоторые другие, упомянутые выше, поскольку в большинстве сообществ есть правила и положения, касающиеся изменений, четко изложенные в их руководящих документах. В общем, если ты делаешь переделку, ты отвечаешь за нее, говорят профессионалы.
Это в Документах
Самый эффективный способ сократить всю эту неопределенность ответственности за ремонт — и, надеюсь, предотвратить ее воплощение в жизнь — это для жильцов знать правила в своем доме. Со своей стороны, администраторы зданий должны следить за тем, чтобы правила были четкими, краткими и недвусмысленными.
Для владельцев знакомство с правилами начинается с прочтения регламентирующих документов, в которых прописаны все тонкости ремонтной ответственности.
«Закон Нью-Джерси о кондоминиумах, Закон Нью-Джерси о регистрации кооперативов и Закон о полном раскрытии информации о запланированном развитии недвижимости касаются этих вопросов в целом, но в большинстве случаев вы обращаетесь к руководящим документам», — говорит Макговерн. «Эти акты описывают в общих чертах — если хотите назвать их положениями по умолчанию или тем, кто несет ответственность за определенные вещи, но они не являются исчерпывающими. Часто ассоциации, регулирующие документы, могут перераспределять ответственность или распределять ответственность не так, как это предусмотрено уставом».
Профессионалы сходятся во мнении, что в документах большинства региональных ассоциаций штата Нью-Джерси изложены особенности ответственности за систему здания. Таким образом, хотя правлению редко приходится вносить поправки в свои документы с пунктами об обязанностях по ремонту и техническому обслуживанию и разъяснениями, это может быть сделано в случае необходимости. Иногда даже простая разработка упрощенной версии этих пунктов может помочь владельцам лучше понять обязанности по техническому обслуживанию, говорит Мейер. Если правление чувствует необходимость пойти по этому пути, его поверенный должен тщательно изучить эти документы, чтобы убедиться, что они соответствуют текущей или желаемой практике здания.
«Сейчас у меня продолжается спор в многоэтажке, где жители настаивают на том, что жители настаивают на том, чтобы ассоциация сделала фасад водонепроницаемым. И ассоциация говорит, что мы не можем сделать фасад водонепроницаемым без владельцев квартир, которым, согласно документам, принадлежат окна, а окна проблематичны», — говорит Макговерн. «Это противостояние, и оно не решено. Если бы у меня был выбор, я бы внес изменения в руководящие документы, чтобы сделать окна частью общих элементов, поэтому это было бы ответственностью ассоциации».
Важность страхования
Помимо документов, требование страховых полисов домовладельцев от всех акционеров или собственников помещений является одним из способов, с помощью которого руководство может быть уверено, что пробелы могут быть устранены и конфликты предотвращены, говорит Хеллер. Такой полис может охватывать не только личные вещи, такие как компьютеры и мебель, но и краски, обои и напольные покрытия.
Хеллер добавляет, что адекватное страховое покрытие также играет важную роль на пересечении ответственности за техническое обслуживание и ремонт. Он иллюстрирует этот момент, прося читателей визуализировать диаграмму Венна.
«Один круг — это право собственности — кто владеет предметом, один — ответственность за техническое обслуживание, а третий — ответственность за страхование», — говорит он. «С хорошо написанными или умными документами все одинаково. Но, к сожалению, во многих случаях они не совпадают. Поэтому в некоторых регионах вступает в действие закон штата, который гласит, что по закону ассоциация несет ответственность за страхование системы кондиционирования воздуха от крыши до кондиционера. Таким образом, в случае несчастного случая — шторма, пожара или чего-то еще — иск будет проходить через страховую ассоциацию, и они платят за это премию».
«Однако, — продолжает Хеллер, — это сразу же заставляет владельцев думать, что ассоциация несет ответственность за обслуживание системы кондиционирования воздуха, а это не так. Поэтому, когда он ломается или не обслуживается регулярно, эти проблемы возникают, и это абсолютная ответственность владельца устройства. В третьем круге предположим, что владелец квартиры владеет вентиляционной установкой в своей квартире и компрессором кондиционера на крыше. Они владеют этим оборудованием, но эта единица на крыше находится в общей зоне, которая не обязательно доступна для владельцев единиц. Так что иногда это тоже создает проблему», — говорит он.
Зачастую бывает непросто определить ответственность за ремонтируемые элементы. В большинстве случаев, говорите ли вы о квартирах, кооперативах или таунхаусах, и когда владельцы хорошо заботятся о своих квартирах, проблем не возникает. В тех случаях, когда они это сделают, обязательно проконсультируйтесь со своим адвокатом и управляющим зданием и обратитесь за ответами к своим руководящим документам.
Раанан Геберер — независимый писатель и частый сотрудник The New Jersey Cooperator. В подготовке этой статьи участвовали штатный писатель Кристи Смит-Сломан и помощник редактора Энджоли Эстев.
